Cara menentukan harga Airbnb: harga dasar, akhir pekan, diskon, biaya

Kebanyakan host menentukan harga Airbnb pertama mereka dengan cara yang sama: membuka tiga listing terdekat, memilih angka di tengah, lalu tidak pernah menyentuhnya lagi. Hasilnya mudah ditebak. Akhir pekan terjual terlalu murah, hari Selasa kosong, dan tamu yang menginap lama hampir tidak menutup biaya bersih-bersih. Masalahnya jarang ada di angka itu sendiri. Masalahnya, tidak ada metode di baliknya.

Panduan ini memberi Anda metode tersebut, yaitu cara menentukan harga Airbnb dari listing pembanding, menetapkan harga dasar, harga akhir pekan dan diskon lama menginap, kapan diskon pesan awal atau diskon menit terakhir masuk akal, bagaimana biaya kebersihan bekerja setelah tamu melihat harga total, serta apa yang dilakukan dan tidak dilakukan Smart Pricing milik Airbnb. Semua fakta platform di bawah ini berasal dari halaman bantuan resmi Airbnb, dicek pada 26 Oktober 2026, dan diberi tautan agar Anda bisa memeriksanya sendiri.

Di bagian akhir ada contoh perhitungan yang bisa Anda salin ke spreadsheet dan rutinitas peninjauan harga yang sederhana. Angka dalam contoh bersifat hipotetis. Pasar Anda sendiri yang menentukan angka sebenarnya.

Mulai dari listing pembanding, bukan dari biaya

Aturan pertama dalam cara menentukan harga Airbnb: mulai dari apa yang dibayar tamu. Biaya memberi tahu harga terendah yang masih bisa Anda terima. Biaya tidak memberi tahu berapa yang mau dibayar tamu. Untuk itu Anda perlu listing pembanding: tempat menginap yang muncul di samping villa Anda ketika tamu mencari tanggal yang sama.

Airbnb punya alat bawaan untuk ini. Di kalender, pilih satu atau beberapa malam, klik harga per malam, lalu pilih untuk melihat listing serupa. Menurut artikel Bandingkan listing serupa, alat ini menampilkan dua jenis rata-rata:

• Harga terpesan: harga per malam yang benar-benar dibayar tamu untuk listing serupa di sekitar Anda. Ini patokan terbaik.
• Harga tersedia: harga listing serupa yang masih kosong. Sebagian tidak akan pernah laku di harga itu.

Airbnb menyebut "serupa" ditentukan oleh lokasi, ukuran, fitur, fasilitas, rating, ulasan, dan listing lain yang dilihat tamu saat mempertimbangkan listing Anda. Ada dua batasan: alat ini hanya membandingkan harga per malam, bukan total perjalanan (biaya kebersihan dan diskon mengubah total akhir), dan alat ini tidak muncul saat Smart Pricing aktif.

Jika ingin melakukannya manual, cari tanggal Anda sendiri sebagai tamu, saring sesuai jumlah tamu dan kamar tidur, lalu catat 8–10 listing yang benar-benar bersaing dengan Anda. Catat harga satu malam hari kerja, satu malam akhir pekan, dan menginap 7 malam. Lakukan untuk dua minggu yang berbeda, jangan hanya satu.

Harga juga memengaruhi posisi Anda. Artikel Cara kerja hasil pencarian dari Airbnb menyebut listing dengan harga di bawah listing sebanding di area tersebut cenderung berperingkat lebih tinggi. Faktor lainnya kami bahas di cara kerja ranking pencarian Airbnb.

Tetapkan harga dasar dan harga akhir pekan

Harga dasar adalah tarif per malam hari kerja yang Anda rela jual hampir sepanjang tahun. Cara praktis menetapkannya: ambil rata-rata harga terpesan listing pembanding, lalu sesuaikan dengan kelebihan dan kekurangan villa Anda (kamar mandi baru, tanpa kolam, akses jalan sempit, ulasan masih sedikit). Listing baru tanpa ulasan biasanya mulai sedikit di bawah rata-rata untuk mendapat pesanan pertama, lalu menaikkan harga setelah ulasan masuk.

Akhir pekan biasanya lebih cepat terisi, jadi layak punya harga sendiri. Fitur penyesuaian akhir pekan Airbnb berlaku untuk malam Jumat dan Sabtu, dan bisa diatur dari -50% sampai +50% dari harga dasar. Dua catatan dari halaman tersebut:

• Anda harus mematikan Smart Pricing untuk mengatur penyesuaian akhir pekan sendiri.
• Harga khusus di tanggal tertentu selalu mengalahkan penyesuaian akhir pekan.

Villa di Ubud atau Canggu yang banyak diisi tamu domestik dari Jakarta dan Surabaya bisa memasang selisih akhir pekan lebih besar. Jika properti Anda dekat kawasan bisnis di Yogyakarta, "akhir pekan" bisa jadi waktu yang sepi, dan penyesuaian negatif adalah jawaban yang jujur.

Diskon lama menginap, pesan awal, dan menit terakhir

Diskon sering membuat host rugi tanpa sadar, jadi aturlah dengan sengaja.

Beberapa aturan yang mengubah hitungan:

• Diskon mingguan dan bulanan 10% atau lebih ditampilkan di hasil pencarian, menurut bantuan 1233.
• Hanya satu diskon berlaku per malam. Halaman Menggabungkan diskon memberi urutan prioritas: promosi listing baru, promosi khusus, diskon lama menginap, pesan awal, lalu menit terakhir.
• Diskon opsi tanpa refund, jika Anda menawarkannya, dihitung paling akhir dari harga setelah diskon lain (halaman yang sama).

Diskon mingguan sebaiknya kira-kira sebesar penghematan dari berkurangnya pergantian tamu. Jika sekali bersih-bersih menghabiskan Rp150.000 dan satu tamu 7 malam menggantikan dua atau tiga tamu pendek, diskon 10% mudah dibenarkan. Diskon 25% biasanya tidak. Untuk tamu bulanan, strategi musim sepi villa membahasnya lebih dalam.

Biaya kebersihan di era harga total

Sejak 21 April 2025, Airbnb menampilkan kepada tamu di seluruh dunia harga total menginap, termasuk semua biaya sebelum pajak, sejak hasil pencarian pertama (Airbnb newsroom). Artikel biaya tambahan Airbnb menegaskan bahwa total ini mencakup harga per malam dan biaya tambahan yang Anda tetapkan, seperti biaya kebersihan.

Ini mengubah pertimbangannya. Biaya kebersihan yang tinggi tidak lagi tersembunyi di balik harga malam yang rendah. Untuk menginap satu malam, total Anda akan terlihat mahal dibanding pesaing tanpa biaya itu. Ada tiga pilihan:

Untuk melihat berapa yang diambil tiap platform dari harga Anda, baca biaya Airbnb vs Booking.com untuk host.

Cara menentukan harga Airbnb: contoh villa di Ubud

Misalkan Anda mengelola villa dua kamar tidur di Ubud. Angka berikut hipotetis, belum termasuk biaya layanan Airbnb dan pajak.

• Rata-rata harga terpesan pembanding di hari kerja: Rp1.600.000. Ulasan Anda masih sedikit, jadi harga dasar: Rp1.500.000.
• Penyesuaian akhir pekan: +15%, jadi Jumat dan Sabtu Rp1.725.000.
• Diskon mingguan: 10%. Biaya kebersihan: Rp200.000, biaya kebersihan menginap singkat Rp125.000.

Baca tabel ini seperti tamu membacanya. Tamu 7 malam membayar harga per malam terendah, dan itu wajar karena Anda hanya membersihkan sekali, bukan tiga kali. Tamu akhir pekan membayar paling mahal, juga wajar. Jika total satu malam Anda jauh di atas pembanding, yang perlu diubah adalah biaya kebersihan menginap singkat atau harga hari Selasa, bukan harga dasar untuk semua tamu.

Smart Pricing Airbnb: apa yang dilakukannya

Smart Pricing adalah fitur harga otomatis Airbnb. Menurut artikel Smart Pricing:

• Fitur ini memakai "ratusan faktor" tentang listing dan area Anda untuk menyesuaikan harga per malam berdasarkan permintaan.
• Anda menetapkan harga minimum dan maksimum, dan bisa mengubahnya kapan saja.
• Anda tetap bisa memasang harga khusus untuk tanggal tertentu tanpa mematikannya.
• Diskon mingguan, bulanan, dan diskon lama perjalanan mengalahkan Smart Pricing.
• Anda harus mematikannya untuk menambah harga akhir pekan atau menerapkan rule-set.
• Perubahan harga tidak memengaruhi reservasi yang tertunda atau sudah dikonfirmasi.

Harga minimum adalah pengaturan terpenting. Pasang di angka terendah yang benar-benar Anda terima untuk hari Selasa yang sepi, bukan angka harapan. Pada 30 September 2026, Airbnb juga mengumumkan alat harga dinamis baru yang akan merekomendasikan rentang harga dan menyesuaikan harga setiap hari, hadir "akhir musim gugur ini" (Airbnb 2026 fall update). Cek aplikasi Anda apakah fitur itu sudah tersedia di akun Anda.

Satu aturan praktis: tentukan satu tempat untuk memutuskan harga. Jika Smart Pricing, spreadsheet, dan alat lain mengubah malam yang sama, tidak ada yang tahu angka mana yang benar.

Jadwal peninjauan: kapan melihat harga lagi

Harga cepat basi. Rutinitas sederhana ini menjaga harga tetap masuk akal:

Untuk menilai apakah harga Anda bekerja, pantau okupansi, ADR, dan RevPAR bersamaan. Artikel okupansi, ADR, dan RevPAR menjelaskan masing-masing.

Cara Santara AI membantu menentukan harga Airbnb

Santara AI menggantikan PMS sekaligus channel manager, sehingga harga Anda ada di satu kalender tarif per kamar. Anda menetapkan harga default untuk tiap hari dalam seminggu plus harga khusus untuk tanggal tertentu. Harga per malam, minimum menginap, dan aturan menginap lainnya dikirim dari kalender itu ke semua channel yang terhubung: Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com, dan lainnya.

Saat Anda menghubungkan Airbnb, tarif asli listing (harga per malam, harga akhir pekan, dan biaya yang bisa dibaca) diimpor dalam mode baca saja, jadi Anda mulai dari harga yang dilihat tamu hari ini. Apa pun yang tidak bisa dibaca dengan aman dilaporkan, bukan ditebak.

Mesin aturan harga pintar bisa menetapkan harga berdasarkan musim, akhir pekan, serta aturan menit terakhir atau malam celah. Saat Anda mengubah harga secara manual, aturan tidak menimpanya. Harga nol atau harga sementara tidak pernah dikirim ke channel.

FAQ

Baca juga

• Sinkronkan harga dan minimum menginap di musim ramai
• Harga villa Natal dan Tahun Baru
• Menghitung ROI villa

3 bulan pertama gratis.