Okupansi, ADR, RevPAR adalah apa? Cara menghitung untuk villa
Tiga angka andalan hotel, dihitung untuk beberapa villa: rumus, satu bulan contoh, kesalahan soal pemilik menginap dan biaya kebersihan, serta membaca per channel.
Tai Pham
Okupansi, ADR, dan RevPAR adalah tiga angka yang dipantau setiap manajer hotel, dan ketiganya sama bergunanya untuk beberapa villa atau guesthouse kecil. Panduan ini menjelaskan okupansi, ADR, RevPAR adalah apa dengan bahasa sederhana: apa yang diukur masing-masing, rumus pastinya, dan cara menghitungnya dari kalender Anda sendiri dalam sepuluh menit setiap bulan.
Rumusnya mudah. Masalahnya ada pada angka yang Anda masukkan. Hitung pemilik yang menginap sebagai pemesanan, atau biarkan biaya kebersihan tercampur dalam pendapatan, dan angkanya mulai menceritakan hal yang tidak benar. Bandingkan dasbor Airbnb dengan extranet Booking.com, dan Anda mungkin menemukan keduanya bahkan tidak mengartikan "tersedia" dengan cara yang sama.
Karena itu artikel ini juga membahas kesalahan yang sering terjadi, dan cara membaca ketiga angka saat pemesanan datang dari beberapa channel. Kami memakai satu contoh hipotetis dari awal sampai akhir. Tidak ada angka patokan pasar di sini, karena patokan hanya berguna jika Anda tahu persis cara menghitungnya.
Tiga angka dan rumusnya
Definisi standar industri hotel berasal dari glosarium CoStar (STR). Ganti "kamar hotel" dengan "unit" atau "villa", dan definisinya cocok untuk sewa jangka pendek.
| Metrik | Apa yang ditunjukkan | Rumus |
| Okupansi | Dari malam yang bisa dijual, berapa yang terjual | Malam terjual ÷ malam tersedia |
| ADR (tarif rata-rata harian) | Harga rata-rata satu malam yang terjual | Pendapatan kamar ÷ malam terjual |
| RevPAR (pendapatan per kamar tersedia) | Pendapatan dibagi ke setiap malam yang bisa dijual | Pendapatan kamar ÷ malam tersedia |
Dua definisi mendasari ketiganya. Malam tersedia adalah jumlah unit dikali jumlah malam dalam periode: tiga villa selama bulan 31 malam berarti 93. Malam terjual tidak mencakup malam gratis, yang secara tegas dikeluarkan CoStar dari angka permintaan.
RevPAR juga sama dengan ADR × okupansi. Itulah mengapa RevPAR adalah satu angka yang paling berguna. Tarif tinggi dengan banyak malam kosong, atau kalender penuh dengan harga terlalu rendah, sama-sama menghasilkan RevPAR lemah, dan hanya RevPAR yang menunjukkan keduanya sekaligus.
Contoh perhitungan
Misalkan Anda mengelola tiga villa satu kamar di Ubud. Semua angka di bawah ini hipotetis.
Bulan Juli punya 31 malam, jadi Anda punya 93 malam tersedia. Tamu menginap 62 malam berbayar. Pendapatan kamar, yaitu tarif per malam saja tanpa biaya kebersihan atau pajak, sebesar Rp105.400.000. Pemilik villa A menginap 5 malam, dan villa C ditutup 2 malam untuk perbaikan pompa kolam.
| Perhitungan | Hasil |
| Okupansi = 62 ÷ 93 | 66,7% |
| ADR = Rp105.400.000 ÷ 62 | Rp1.700.000 |
| RevPAR = Rp105.400.000 ÷ 93 | Rp1.133.333 |
| Cek: Rp1.700.000 × 66,7% | Rp1.133.333 |
Itu versi bersihnya. Sekarang lihat apa yang terjadi dengan malam yang diblokir.
Kesalahan umum yang membuat angka meleset
Menghitung pemilik menginap sebagai pemesanan. Jika 5 malam pemilik dicatat sebagai terpesan dengan harga Rp0, malam terjual menjadi 67. Okupansi naik ke 72,0%, dan ADR turun ke sekitar Rp1.573.000. Kedua angka sekarang salah, ke arah yang berlawanan. Pemilik menginap bukan penjualan. Jangan masukkan ke malam terjual.
Tidak menetapkan cara menghitung malam yang diblokir. Pemilik menginap dan penutupan untuk perbaikan adalah malam yang sengaja tidak Anda jual. Anda bisa melaporkan okupansi dengan dua cara, dan keduanya sah jika diberi label:
- Atas semua malam: 62 ÷ 93 = 66,7%. Menunjukkan seberapa banyak properti benar-benar menghasilkan dari kapasitas penuhnya.
- Hanya atas malam yang dibuka: 62 ÷ 86 = 72,1%. Menunjukkan seberapa baik Anda menjual malam yang ditawarkan.
Definisi Airbnb sendiri di artikel bantuan okupansi dan tarif adalah malam terpesan dibagi "total malam yang tersedia untuk dipesan", dan halaman yang sama melaporkan malam yang diblokir secara terpisah. Jadi saat membandingkan spreadsheet Anda dengan angka Airbnb, cek pembagi mana yang Anda pakai. Kesalahannya adalah berganti-ganti cara dari bulan ke bulan.
Memasukkan biaya kebersihan ke pendapatan. Jika Anda memungut biaya kebersihan Rp250.000 dari 18 kali menginap, itu Rp4.500.000. Tambahkan ke pendapatan kamar dan ADR naik ke sekitar Rp1.772.600, padahal tidak ada tamu yang membayar lebih per malam. Biaya kebersihan untuk membayar kebersihan. Catat terpisah. Airbnb juga menghitung tarif rata-rata per malam dari total pendapatan malam dibagi malam terpesan.
Mencampur angka kotor dan bersih. Harga yang dibayar tamu dan uang yang Anda terima setelah potongan platform adalah dua angka berbeda. Pilih satu, tulis yang mana, dan pakai setiap bulan. Artikel komisi Airbnb vs Booking.com menunjukkan seberapa jauh selisihnya.
Mengabaikan jumlah unit. Jika satu listing menjual dua kamar yang identik, itu dua unit pasokan, bukan satu. Dihitung satu, okupansi Anda bisa melewati 100%.
Menghitung pemesanan yang dibatalkan. Pembatalan yang tetap dikenai biaya membawa uang tapi tidak ada malam yang ditempati. Keluarkan dari pendapatan kamar, kalau tidak ADR akan terlihat lebih tinggi daripada yang benar-benar dibayar tamu.
Cara membaca angka di beberapa channel
Sebagian besar host menjual di dua atau tiga platform ditambah pemesanan langsung lewat WhatsApp atau website sendiri. Okupansi dan RevPAR milik properti, bukan milik channel, karena malam tersedia sama saja siapa pun yang menjualnya. Sebaliknya, ADR sangat berguna dilihat per channel.
Melanjutkan contoh tadi, 62 malam terbagi seperti ini:
| Channel | Malam terjual | Pendapatan kamar | ADR | Kontribusi ke RevPAR |
| Airbnb | 28 | Rp51.800.000 | Rp1.850.000 | Rp556.989 |
| Booking.com | 22 | Rp35.200.000 | Rp1.600.000 | Rp378.495 |
| Langsung | 12 | Rp18.400.000 | Rp1.533.333 | Rp197.849 |
| Total | 62 | Rp105.400.000 | Rp1.700.000 | Rp1.133.333 |
"Kontribusi ke RevPAR" adalah pendapatan tiap channel dibagi seluruh 93 malam tersedia. Jumlahnya sama dengan RevPAR properti, jadi Anda mudah melihat dari mana uang Anda datang.
Beberapa hal yang perlu diingat saat membaca tabel seperti ini:
- Setiap platform melapor dengan caranya sendiri. Insights di Airbnb hanya menampilkan okupansi dan tarif rata-rata per malam untuk listing Airbnb Anda. Panduan performa Booking.com menggambarkan ADR sebagai tarif rata-rata yang Anda terima per malam kamar, dan tab Analytics punya laporan Pace dan Sales statistics. Keduanya tidak melihat pemesanan dari channel lain, jadi tidak ada yang menunjukkan okupansi properti Anda yang sebenarnya.
- ADR lebih tinggi belum tentu channel lebih baik. Channel dengan ADR tertinggi mungkin juga memotong paling banyak. Bandingkan channel berdasarkan uang yang benar-benar Anda terima.
- ADR langsung yang rendah bisa disengaja. Jika tamu yang memesan langsung mendapat harga lebih baik, ADR di sana memang lebih rendah. Perhatikan apakah malam pemesanan langsung bertambah.
Rutinitas bulanan
Step 1
Ekspor semua pemesanan bulan itu
Ambil tanggal check-in, check-out, pendapatan per malam, dan channel untuk semua menginap dari setiap platform, atau dari satu kalender jika semua channel mengalir ke sana.
Step 2
Bagi malam per bulan
Menginap dari 30 Juli sampai 3 Agustus punya dua malam di Juli dan dua malam di Agustus. Hitung setiap malam di bulan tempatnya jatuh.
Step 3
Tandai malam yang diblokir beserta alasannya
Pemilik menginap, perbaikan, dan pemakaian pribadi masuk kolom sendiri. Itu bukan penjualan.
Step 4
Hitung okupansi, ADR, dan RevPAR
Pakai malam tersedia untuk seluruh properti. Tulis di samping setiap angka apakah itu kotor atau bersih, dan pembagi mana yang dipakai.
Step 5
Bandingkan dengan bulan yang sama tahun lalu
Musim di Bali, Lombok, atau Yogyakarta naik turun tajam, apalagi sekitar Lebaran, Nyepi, serta Natal dan Tahun Baru. Membandingkan Juli dengan Juni kurang bermakna dibanding Juli tahun ini dengan Juli tahun lalu.
Cara Santara AI membantu mengukur okupansi, ADR, dan RevPAR
Bagian tersulit dari metrik ini adalah mengumpulkan data yang bersih dari banyak tempat. Santara AI menyimpan satu kalender per kamar sebagai sumber kebenaran. Pemesanan baru, perubahan, dan pembatalan dari setiap channel yang terhubung masuk ke kalender yang sama, dan website booking langsung Anda juga menjual dari kalender itu. Hasilnya, Anda punya satu tempat untuk menghitung malam terjual dan pendapatan dari Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, dan lainnya, bukan tiga dasbor dengan tiga definisi. Daftar channel yang bisa dihubungkan ada di halaman integrasi.
Setiap kamar juga punya jumlah unit, yaitu berapa unit identik yang Anda jual, dan ketersediaan tidak pernah melebihinya. Itu angka yang sama yang Anda butuhkan untuk malam tersedia. Saat menutup tanggal untuk pemilik menginap atau perbaikan, Anda memakai stop sell, dan tanggal itu tertutup di semua channel yang terhubung.
Yang tidak dilakukan Santara AI di sini
Santara AI tidak memberi angka patokan pasar dan tidak membandingkan okupansi Anda dengan properti lain. Santara AI juga tidak memutuskan untuk Anda apakah pemilik menginap dihitung, atau apakah Anda melapor angka kotor atau bersih. Itu pilihan Anda. Tulis sekali dan pertahankan.
FAQ
Bagaimana cara menghitung RevPAR villa?
Bagi pendapatan kamar dalam periode itu dengan malam tersedia, yaitu jumlah unit dikali jumlah malam. Tiga villa yang menghasilkan Rp105.400.000 dalam bulan 31 malam punya RevPAR Rp105.400.000 ÷ 93 = sekitar Rp1.133.333.
Apa bedanya ADR dan RevPAR?
ADR adalah harga rata-rata malam yang terjual. RevPAR membagi pendapatan yang sama ke setiap malam yang bisa dijual, jadi turun saat malam kosong. RevPAR sama dengan ADR dikali okupansi.
Apakah pemilik menginap dihitung dalam okupansi?
Tidak sebagai pemesanan. Pemilik menginap adalah malam yang diblokir, bukan penjualan. Anda bisa melapor okupansi atas semua malam atau hanya malam yang dibuka, asalkan diberi label dan konsisten.
Apakah ADR termasuk biaya kebersihan?
Dalam definisi hotel, ADR hanya memakai pendapatan kamar. Airbnb juga menghitung tarif rata-rata per malam dari pendapatan malam. Catat biaya kebersihan terpisah agar ADR mencerminkan harga yang dibayar tamu per malam.
Baca juga
- Sinkronkan harga dan minimum menginap di musim ramai
- PMS vs channel manager: apakah host perlu keduanya?
- Website booking langsung untuk villa
3 bulan pertama gratis.
Gabung Gratis
