Menghitung ROI villa: lembar kerja titik impas dan balik modal
Lembar kerja ROI villa baris demi baris: komisi, PBJT, PPh final, penyusutan, sewa di muka, bunga, lalu titik impas dan balik modal, dengan contoh villa di Canggu.
Tai Pham
Kalender yang penuh belum tentu menguntungkan. Setelah komisi OTA, PBJT, gaji staf, perawatan kolam, cicilan pinjaman dan biaya kecil seperti kettle rusak atau AC yang perlu diservis, banyak villa menyimpan jauh lebih sedikit daripada angka di layar booking. Ada bulan yang terlihat ramai, tetapi pembukuannya merah.
Artikel ini memberi Anda lembar kerja untuk menghitung ROI villa dan titik impas (break-even) yang bisa Anda buat ulang di Excel atau Google Sheets. Lembar kerja ini berjalan dari pendapatan sampai laba bersih, dengan rumus untuk setiap baris, lalu merangkumnya menjadi tiga angka yang menjawab pertanyaan sebenarnya: berapa malam yang harus terjual untuk menutup biaya, berapa persen modal Anda kembali setiap tahun, dan berapa lama sampai modal itu balik.
Kami memakai satu villa hipotetis di Canggu dari awal sampai akhir agar Anda bisa melihat setiap hitungan. Semua angka di contoh hanya ilustrasi, bukan patokan pasar. Satu-satunya angka nyata di artikel ini adalah tarif resmi biaya dan pajak, masing-masing dengan tautan sumber dan dicek per Oktober 2026.
Lembar kerja untuk menghitung ROI villa, baris demi baris
Hitung per bulan. Tagihan datang bulanan, OTA membayar per periode, dan Anda memikirkan musim ramai dan musim sepi per bulan. Bagi semua biaya menjadi dua kelompok: biaya variabel, yang naik setiap ada malam atau tamu terjual, dan biaya tetap, yang tetap dibayar walau bulan itu kosong.
| Baris | Jenis | Rumus |
| Pendapatan kamar | Masuk | ADR × malam terjual |
| Komisi OTA | Variabel | Pendapatan × tarif komisi tiap kanal |
| PBJT yang sudah termasuk harga | Variabel | Pendapatan × tarif ÷ (1 + tarif) |
| Laundry dan kebersihan per tamu | Variabel | Biaya per pergantian tamu × jumlah menginap |
| Perlengkapan tamu | Variabel | Biaya per malam × malam terjual |
| PPh final | Variabel | 0,5% dari omzet di atas Rp500 juta setahun (lihat di bawah) |
| Gaji staf | Tetap | Gaji bulanan staf tetap |
| Listrik, air, internet, software | Tetap (hampir) | Rata-rata tagihan terakhir, plus pemakaian tamu |
| Kolam dan taman | Tetap | Harga kontrak per bulan |
| Cadangan perawatan | Tetap | Jumlah tetap yang disisihkan setiap bulan |
| Amortisasi sewa | Tetap | Sewa yang dibayar di muka ÷ jumlah bulan masa sewa |
| Penyusutan furnitur | Tetap | Harga beli ÷ bulan perkiraan pemakaian |
| Bunga pinjaman | Tetap | Bagian bunga dari cicilan bulanan |
Pendapatan dimulai dari ADR dan malam terjual. Kalau Anda belum menghitung keduanya dengan cermat, baca dulu okupansi, ADR, RevPAR adalah apa. Artikel itu menjelaskan kenapa malam pemilik menginap dan biaya kebersihan tidak boleh dicampur ke pendapatan kamar.
Komisi dan pajak: pakai tarif resmi saja
Komisi OTA biasanya biaya variabel terbesar, dan yang paling sering ditebak salah. Jangan pakai "komisi rata-rata" dari grup Facebook. Pakai tarif di perjanjian Anda sendiri.
Airbnb mempublikasikan tarifnya. Dengan biaya tunggal, Airbnb menyebut sebagian besar host membayar 15,5% dari subtotal pemesanan, sisanya biasanya 14% sampai 16%. Booking.com dan Agoda menetapkan tarif di perjanjian masing-masing. Artikel komisi Airbnb vs Booking.com menjelaskan dasar perhitungan tiap kanal, dan kalkulator komisi OTA gratis menghitung berapa yang Anda terima per booking. Jika tamu datang dari beberapa kanal, pakai tarif gabungan: total komisi di laporan tahun lalu ÷ total pendapatan.
Untuk pajak, poin utamanya per Oktober 2026:
- PBJT atas jasa perhotelan. UU 1/2022 (HKPD) menetapkan tarif maksimal 10%, dan DDTCNews mencatat villa termasuk di dalamnya. Tiap kabupaten menetapkan tarifnya sendiri lewat perda; Gianyar, misalnya, menetapkan 10% di Perda 7/2023. Untuk Badung, konfirmasi tarif terbaru ke Bapenda Badung.
- PPh final UMKM. Wajib pajak orang pribadi dengan skema PPh final membayar 0,5% dari omzet, dan bagian omzet sampai Rp500 juta setahun tidak dikenai PPh. Batas ini dihitung dari seluruh omzet usaha Anda setahun, bukan per villa.
Detail perizinan dan pelaporan ada di izin villa Bali 2026. Selalu konfirmasi status dan tarif Anda ke kantor pajak dan Bapenda setempat.
Penyusutan, sewa di muka dan pinjaman
Penyusutan adalah biaya karena barang yang Anda beli aus. Paket furnitur, linen dan AC senilai Rp300 juta yang dipakai lima tahun berarti biaya Rp5 juta per bulan, dicatat atau tidak. Kalau baris ini dihapus, laba terlihat bagus setiap bulan sampai hari Anda harus mengganti semuanya tanpa tabungan. Angka lima tahun adalah asumsi perencanaan Anda sendiri, bukan aturan pajak.
Sewa yang dibayar di muka sangat umum untuk villa di Bali. Jika Anda membayar sewa 10 tahun di depan, bagi dengan 120 bulan dan anggap itu sewa bulanan. Tanpa itu, tahun pertama terlihat rugi besar dan sembilan tahun berikutnya terlihat terlalu untung. Satu lagi: modal harus kembali jauh sebelum masa sewa habis, karena setelah itu villa bukan milik Anda lagi.
Pinjaman punya dua bagian di dua tempat berbeda. Bunga adalah biaya, jadi masuk perhitungan laba. Pokok pinjaman bukan biaya, karena mengurangi utang. Namun pokok tetap keluar dari rekening, jadi catat di arus kas.
Contoh: villa 3 kamar di Canggu
Ini contoh hipotetis. Anda menyewa lahan dan bangunan 10 tahun seharga Rp1,2 miliar yang dibayar di muka, lalu mengeluarkan Rp300 juta untuk renovasi dan furnitur, sebagian dari pinjaman Rp200 juta. Villa dijual utuh sebagai satu unit seharga Rp3.500.000 per malam, sudah termasuk PBJT 10%. Dalam bulan 30 malam, terjual 18 malam (okupansi 60%) untuk rata-rata 4,5 kali menginap selama 4 malam. Semua booking dianggap kena tarif 15,5% seperti yang dipublikasikan Airbnb.
| Baris | Hitungan | Per bulan (Rp) |
| Pendapatan kamar | 18 malam × 3.500.000 | 63.000.000 |
| Komisi OTA | 63.000.000 × 15,5% | −9.765.000 |
| PBJT termasuk harga | 63.000.000 × 10 ÷ 110 | −5.727.273 |
| Laundry dan kebersihan | 4,5 kali menginap × 250.000 | −1.125.000 |
| Perlengkapan tamu | 18 malam × 75.000 | −1.350.000 |
| PPh final | 0,5% × (omzet setahun ≈ 687,3 juta − 500 juta) ÷ 12 | −78.030 |
| Margin kontribusi | 44.954.697 | |
| Gaji 2 staf | −7.000.000 | |
| Listrik, air, internet, software | −5.300.000 | |
| Kolam dan taman | −1.500.000 | |
| Cadangan perawatan | −1.500.000 | |
| Amortisasi sewa | 1,2 miliar ÷ 120 bulan | −10.000.000 |
| Penyusutan | 300 juta ÷ 60 bulan | −5.000.000 |
| Bunga pinjaman | Bagian bunga saja | −2.000.000 |
| Laba bersih | 12.654.697 |
Titik impas, ROI dan masa balik modal
Step 1
Kontribusi per malam
Harga per malam dikurangi semua biaya variabel per malam. Di sini: 3.500.000 − 542.500 komisi − 318.182 PBJT − 62.500 laundry (250.000 ÷ 4 malam) − 75.000 perlengkapan ≈ Rp2,5 juta.
Step 2
Malam dan okupansi impas
Biaya tetap ÷ kontribusi per malam. Di sini: 32.300.000 ÷ 2.501.818 ≈ 12,9 malam, jadi villa menutup biayanya pada okupansi sekitar 43%.
Step 3
ROI villa
Laba bersih setahun ÷ modal yang ditanam. Di sini: 12.654.697 × 12 ≈ Rp151,9 juta ÷ Rp1,5 miliar ≈ 10,1% per tahun.
Step 4
Masa balik modal
Modal ÷ kas operasional setahun (laba bersih ditambah penyusutan dan amortisasi sewa, karena keduanya bukan uang keluar bulan itu). Di sini: 1,5 miliar ÷ (27.654.697 × 12) ≈ 4,5 tahun, masih jauh sebelum sewa 10 tahun berakhir. Cicilan pokok Rp4 juta per bulan kemudian dibayar dari kas itu.
Okupansi naik turun 10 poin
Tahan harga dan semua biaya lain, lalu geser okupansi 10 poin ke atas dan ke bawah.
| Okupansi | Malam terjual | Pendapatan | Laba bersih/bulan | ROI/tahun | Balik modal |
| 50% | 15 | Rp52,5 juta | Rp5,2 juta | 4,2% | sekitar 6,2 tahun |
| 60% (dasar) | 18 | Rp63,0 juta | Rp12,7 juta | 10,1% | sekitar 4,5 tahun |
| 70% | 21 | Rp73,5 juta | Rp20,1 juta | 16,1% | sekitar 3,6 tahun |
Sepuluh poin okupansi menggeser laba bulanan sekitar Rp7,5 juta ke tiap arah, karena biaya tetap tidak bergerak. Di 50%, villa ini masih untung tipis, tetapi ROI 4,2% setahun sulit dibenarkan untuk modal Rp1,5 miliar dengan sewa yang suatu hari habis. Di 70%, hitungannya jauh lebih layak.
Sebelum menandatangani sewa atau mengambil pinjaman, hitung skenario buruk dulu. Jika Anda tidak sanggup hidup dengan skenario 50%, ubah rencananya, bukan asumsinya. Artikel strategi musim sepi villa membahas cara mengisi bulan sepi, dan modal membuka homestay membantu menaksir sisi investasinya. Buat juga tabel serupa untuk harga (naik turun 10%) dan untuk tarif komisi jika Anda berencana memindahkan tamu antarkanal.
Bagaimana Santara AI membantu dengan angka ini
Santara AI tidak meramal laba, tidak menghitung ROI dan tidak melaporkan pajak. Yang diberikannya adalah sisi aktual dari lembar kerja ini, agar Anda bisa membandingkan rencana dengan kenyataan.
Layar Laporan menampilkan satu laporan bulanan per properti: pendapatan booking kotor, dikurangi komisi kanal, dikurangi pengeluaran yang Anda tambahkan, sama dengan bagian bersih pemilik. Anda bisa menambahkan pengeluaran seperti listrik, perbaikan atau gaji, lalu mengunduh laporan sebagai CSV untuk dimasukkan ke lembar kerja Anda. Pendapatan dihitung saat check-out, dan mata uang tidak pernah dikonversi.
Santara AI menggantikan PMS sekaligus channel manager, jadi semua booking datang dari satu kalender yang mengisi Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com dan kanal lain dari total 54 kanal. Pendapatan tidak tersebar di banyak extranet.
Yang tidak dilakukan layar Laporan
Tidak menghitung fee manajemen, penyusutan, amortisasi sewa, bunga, pajak atau titik impas. Hanya pengeluaran yang Anda masukkan sendiri, dan tidak ada proyeksi bulan-bulan mendatang.
FAQ
Bagaimana cara menghitung ROI villa?
Hitung laba bersih setahun: pendapatan dikurangi komisi, PBJT, biaya variabel, biaya tetap, penyusutan, amortisasi sewa dan bunga. Bagi dengan total modal yang Anda tanam, termasuk sewa yang dibayar di muka.
Berapa okupansi minimal agar villa balik modal setiap bulan?
Tergantung biaya Anda. Bagi biaya tetap bulanan dengan kontribusi per malam untuk mendapat malam impas, lalu bagi dengan jumlah malam yang tersedia dalam sebulan.
Apakah PBJT harus dihitung di lembar kerja villa?
Ya. Jika harga yang dilihat tamu sudah termasuk PBJT, pisahkan dulu bagian pajaknya, karena uang itu milik daerah, bukan pendapatan Anda.
Apakah cicilan pinjaman termasuk biaya?
Hanya bunganya. Pokok pinjaman mengurangi utang, jadi masuk arus kas, bukan laba. Catat keduanya karena bank tetap menagih cicilan penuh.
Baca juga
3 bulan pertama gratis.
Gabung Gratis
