Modal membuka homestay: daftar biaya lengkap 2026
Modal membuka homestay di Indonesia: semua kategori biaya, cara memperkirakan tiap pos dengan penawaran nyata, dan biaya resmi yang bisa dipastikan.
Tai Pham
Tanyakan kepada sepuluh host berapa modal membuka homestay, dan Anda akan mendapat sepuluh angka, kebanyakan perkiraan. Modal membuka homestay bergantung pada bangunan awal, lokasi, jumlah kamar, dan seberapa banyak pekerjaan yang Anda kerjakan sendiri. Rumah empat kamar di Yogyakarta yang sudah punya kamar mandi dalam sangat berbeda dengan villa baru di Ubud yang perlu persetujuan bangunan lebih dulu.
Karena itu artikel ini tidak memberi daftar harga. Daftar harga yang disalin dari blog lain cepat basi dan jarang cocok dengan kondisi Anda. Sebagai gantinya, Anda akan mendapat semua kategori biaya yang benar-benar ada pada homestay atau villa di Indonesia, cara memperkirakan setiap pos dengan penawaran harga nyata, dan biaya resmi pemerintah yang bisa kami pastikan dari sumber resmi atau bernama, per Oktober 2026.
Kalau tidak ada angka resmi, kami katakan terus terang. Tarif dan aturan pajak berubah dan berbeda di setiap kabupaten, jadi konfirmasikan setiap pos ke DPMPTSP, Bapenda, dan kantor pajak setempat sebelum dipakai.
Modal membuka homestay: kategori demi kategori
Setiap anggaran terbagi dua: biaya sekali bayar sebelum tamu pertama datang, dan biaya operasional yang mulai berjalan sejak hari buka. Kebanyakan host baru menghitung kelompok pertama dengan teliti dan melupakan yang kedua.
| Kategori | Sekali atau rutin | Cara memperkirakan |
| Perizinan dan biaya resmi | Sebagian besar sekali | Tarif resmi (lihat di bawah) plus jasa notaris atau konsultan jika dipakai |
| Keselamatan kebakaran | Sekali, lalu perawatan | Penawaran pemasok alat pemadam sesuai denah |
| Pekerjaan bangunan | Sekali | Penawaran kontraktor, plus retribusi PBG |
| Furnitur dan perlengkapan | Sekali | Daftar per kamar × harga pemasok |
| Linen dan amenitas | Sekali, lalu penggantian | Set per kasur × jumlah kasur × harga |
| Foto | Sekali, diulang saat ganti dekor | Penawaran fotografer |
| Software | Bulanan | Paket bulanan × jumlah bulan |
| Komisi OTA | Per booking | Tarif kontrak × perkiraan pendapatan |
| Kebersihan dan laundry | Per tamu | Biaya per pergantian tamu × jumlah menginap |
| Listrik, air, internet | Bulanan | Rata-rata 3 tagihan terakhir, plus AC dan air panas |
| Pajak | Rutin | Aturan di bawah, konfirmasi ke kantor pajak |
Perizinan dan biaya resmi
Panduan izin villa Bali 2026 menjelaskan kepemilikan usaha, kode KBLI, dan pemeriksaan OTA tahun 2026. Bagian ini hanya membahas uangnya.
- NIB lewat OSS. Gratis. Standar pelayanan salah satu DPMPTSP kabupaten menulis NIB "tidak dipungut biaya" (DPMPTSP Demak). Biaya baru muncul jika Anda memakai jasa agen atau butuh akta notaris untuk badan usaha.
- PBG dan SLF. Diurus di kabupaten. Menurut UU 1/2022, persetujuan bangunan gedung termasuk layanan yang dikenai retribusi perizinan tertentu, dan setiap daerah menetapkan tarifnya lewat perda (DDTCNews). Jumlahnya bergantung pada bangunan, jadi minta perkiraan tertulis ke dinas terkait sebelum menyusun anggaran.
- Pemilik asing. PT PMA punya syarat modal yang jauh lebih besar dari semua biaya izin lain. Baca panduan izin dan bicarakan dengan konsultan berlisensi lebih dulu.
Biaya resmi untuk usaha kecil relatif kecil. Uang terbesar di kategori ini biasanya ada di pekerjaan bangunan dan waktu.
Keselamatan kebakaran dan bangunan
Tidak ada instansi yang memublikasikan harga alat pemadam untuk homestay, karena semuanya bergantung pada bangunan. Minta dua penawaran berdasarkan denah, dan minta setiap pemasok merinci APAR, detektor asap, lampu darurat, dan tanda jalur keluar secara terpisah agar mudah dibandingkan.
Pekerjaan bangunan adalah pos yang paling bervariasi. Hitung hanya dari penawaran kontraktor, dan sisihkan dana cadangan untuk kejutan setelah dinding dibongkar.
Furnitur, linen, dan amenitas
Cara memperkirakan:
- Linen: siapkan minimal tiga set per kasur: satu terpasang, satu dicuci, satu cadangan. Kalikan jumlah kasur, lalu kalikan harga per set dari pemasok.
- Handuk: logika yang sama, per jumlah tamu maksimum.
- Isi kamar: buat daftar satu kamar (kasur, nakas, lemari, gorden, ketel, gantungan baju), cari harga per item, kalikan jumlah kamar.
- Amenitas habis pakai: sabun, tisu toilet, kopi, air minum. Hitung per menginap, lalu kalikan perkiraan jumlah tamu per bulan.
Foto, software, dan komisi OTA
Foto menentukan apakah calon tamu mengeklik listing Anda. Minta penawaran fotografer lokal untuk semua kamar dan area bersama, dan foto ulang saat dekorasi berubah.
Software adalah biaya bulanan, jadi hitung per bulan, bukan sekali bayar. Satu alat yang menggantikan PMS sekaligus channel manager berarti cukup satu tagihan.
Komisi OTA sering menjadi biaya operasional terbesar setelah kebersihan. Airbnb memublikasikan tarifnya; Booking.com dan Agoda menetapkan tarif Anda di kontrak. Panduan komisi Airbnb vs Booking.com menjelaskan komponen yang dikenai komisi, dan kalkulator komisi OTA gratis menghitung berapa yang Anda terima per booking.
Kebersihan, utilitas, dan pajak
Kebersihan dan laundry. Hitung biaya per pergantian tamu: upah petugas, laundry per set, amenitas. Kalikan dengan jumlah menginap yang diperkirakan, bukan jumlah malam. Tamu yang menginap singkat berarti lebih sering bersih-bersih. Panduan hari pergantian tamu tanpa kacau membantu mengatur pekerjaannya.
Listrik, air, internet. Ambil tiga tagihan terakhir dan anggap naik begitu tamu menyalakan AC dan air panas seharian. Tambahkan internet dengan kecepatan yang layak untuk tamu yang bekerja jarak jauh.
Pajak daerah. Villa dan pondok wisata dikenai PBJT jasa perhotelan paling tinggi 10% menurut UU 1/2022, dengan tarif ditetapkan tiap kabupaten. Gianyar, misalnya, menetapkan 10% dalam Perda 7/2023.
Pajak penghasilan. Wajib pajak orang pribadi yang memakai skema PPh final UMKM membayar 0,5% dari omzet, dan bagian omzet sampai Rp500 juta setahun tidak dikenai PPh. Menurut Direktorat Jenderal Pajak, ketentuan ini tetap berlaku setelah PP 20/2026, dengan batas omzet Rp4,8 miliar bagi yang memenuhi kriteria.
Contoh lembar hitung (hipotetis)
Ini ilustrasi, bukan penawaran harga. Misalkan Anda membuka homestay empat kamar di Yogyakarta, masing-masing dengan satu kasur double. Hanya baris biaya resmi yang berisi angka nyata; baris lain menunjukkan cara menghitung, dan Anda mengisi sendiri dari penawaran yang diterima.
| Baris | Cara menghitung | Angka Anda |
| NIB lewat OSS | Gratis | 0 |
| PBG dan SLF | Perkiraan tertulis dari kabupaten | |
| Alat pemadam | Penawaran pemasok sesuai denah | |
| Linen | 3 set × 4 kasur = 12 set × harga per set | |
| Handuk | 3 set × 8 tamu = 24 set × harga | |
| Isi kamar | Daftar satu kamar × 4 kamar | |
| Foto | Penawaran fotografer | |
| Software | Paket bulanan × 12 | |
| Komisi OTA | Tarif kontrak × perkiraan pendapatan | |
| Kebersihan | Biaya per pergantian × jumlah menginap | |
| Utilitas | Rata-rata 3 tagihan × 12, plus cadangan | |
| PBJT | Tarif kabupaten × pendapatan kamar | |
| Dana cadangan | Porsi dari total yang Anda tentukan |
Step 1
Pisahkan biaya sekali bayar dan biaya rutin
Taruh di dua kolom. Kolom kedua yang menentukan apakah homestay bisa membiayai dirinya sendiri.
Step 2
Minta dua penawaran untuk setiap pos besar
Bangunan, keselamatan kebakaran, dan furnitur paling bervariasi antar pemasok.
Step 3
Perkirakan jumlah menginap, bukan hanya malam
Kebersihan dan amenitas mengikuti jumlah tamu. Panduan okupansi, ADR, dan RevPAR membantu Anda memasang angka yang realistis.
Step 4
Konfirmasi pos resmi ke kantor setempat
Hubungi DPMPTSP dan Bapenda, lalu catat tarif dan tanggal Anda mengeceknya.
Bagaimana Santara AI membantu setelah Anda buka
Santara AI tidak mengurus izin, pelaporan pajak, atau APOA. Ia adalah pos "software" di anggaran Anda, dan menangani sisi operasional harian.
Santara AI menggantikan PMS sekaligus channel manager: setiap kamar punya satu kalender yang mengisi Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com, dan channel lain dari total 54 channel, plus website booking langsung di setiap paket. Booking baru otomatis membuat tugas kebersihan, dan email Daily Brief pukul 06.00 mencantumkan tamu datang dan tamu pergi, dengan jadwal kebersihan hari itu dikelompokkan per grup properti dan tombol bagikan ke WhatsApp untuk setiap grup.
Untuk memantau biaya setelah buka, layar Laporan menampilkan satu laporan bulanan per properti: pendapatan booking kotor dikurangi biaya channel dan pengeluaran yang Anda masukkan, menghasilkan pendapatan bersih pemilik. Laporan bisa diunduh sebagai CSV. Pendapatan dihitung saat check-out, dan mata uang tidak pernah dikonversi.
Batasan yang perlu diketahui
Santara AI tidak menghitung modal awal, tidak melaporkan pajak, tidak mengurus izin, dan tidak menghitung fee manajemen. Pengeluaran di layar Laporan adalah yang Anda masukkan sendiri.
FAQ
Berapa modal membuka homestay?
Tergantung bangunan, lokasi, dan jumlah kamar, jadi angka umum apa pun hanyalah tebakan. Susun perkiraan sendiri dari kategori di atas dengan penawaran harga nyata. Biaya resmi hanya bagian kecil; bangunan, keselamatan kebakaran, dan furnitur adalah bagian besarnya.
Apakah membuat NIB untuk homestay berbayar?
Tidak. NIB lewat OSS gratis. Biaya hanya muncul jika Anda memakai jasa agen atau membutuhkan akta notaris untuk badan usaha.
Pajak apa saja yang dibayar homestay?
PBJT jasa perhotelan paling tinggi 10% sesuai tarif kabupaten, dan pajak penghasilan. Orang pribadi dengan skema PPh final UMKM membayar 0,5% dari omzet, dengan Rp500 juta pertama setahun tidak dikenai PPh.
Biaya apa yang sering dilupakan host baru?
Komisi OTA, laundry per tamu, penggantian linen, tagihan listrik yang naik saat ada tamu, dan biaya software bulanan.
Baca juga
3 bulan pertama gratis.
Gabung Gratis
