Aturan sewa jangka pendek di Indonesia dan Asia Tenggara (2026)

Aturan sewa jangka pendek di Asia Tenggara ditetapkan per negara, bahkan sering per kota. Per November 2026, Indonesia mewajibkan NIB dengan kode KBLI yang tepat, pajak daerah PBJT, dan lapor tamu asing lewat APOA. Vietnam meminta pendaftaran usaha dan lapor setiap tamu yang menginap. Thailand menganggap sewa di bawah satu bulan sebagai usaha hotel, Malaysia menyerahkannya ke negara bagian, dewan kota, dan pengelola kondominium, sedangkan Filipina mewajibkan izin usaha daerah dan akreditasi Departemen Pariwisata.

Artikel ini menaruh lima negara itu dalam satu tabel. Setiap sel kami tautkan ke peraturan resmi, atau ke berita dan ulasan firma hukum tentang peraturan tersebut. Kalau kami tidak menemukan sumber resmi, sel itu bertuliskan "cek ke instansi setempat", bukan tebakan. Bagian Indonesia sengaja dibuat ringkas karena detailnya sudah ada di panduan izin villa Bali 2026.

Ini daftar periksa, bukan nasihat hukum. Aturan di kawasan ini berubah beberapa kali sepanjang 2025 dan 2026. Pastikan setiap poin ke instansi setempat sebelum menerima tamu.

Aturan sewa jangka pendek di 5 negara

Izin apa yang dibutuhkan villa di Indonesia?

Setiap usaha akomodasi mendaftar di OSS dan mendapat NIB. Kodenya harus sesuai kenyataan: vila (KBLI 2020: 55193, kini 55203) untuk rumah yang disewakan khusus ke wisatawan, atau pondok wisata (55130, kini 55201) untuk rumah yang dihuni pemiliknya. Pada 2026 Kemenpar meminta OTA memverifikasi NIB dan KBLI, dan sejak 1 Agustus 2026 listing tanpa izin mulai dihapus, seperti diberitakan Kontan.

Selain NIB, perhatikan juga:

• PBG dan SLF untuk bangunan, lewat SIMBG di kabupaten.
• PBJT di Bapenda kabupaten. Gianyar (Ubud) menetapkan 10% lewat Perda 7/2023.
• Struktur kepemilikan. Warga negara asing biasanya lewat PT PMA, bukan pinjam nama.

Langkah lengkapnya ada di panduan izin villa Bali 2026, dan perkiraan biayanya di artikel modal membuka homestay.

Lapor tamu: siapa yang dilaporkan dan kapan?

Lapor tamu adalah pekerjaan harian, bukan izin sekali jadi. Kewajiban ini berlaku apa pun platform asal booking-nya.

Menurut UU 6/2011 Pasal 72, pemilik atau pengelola penginapan wajib memberikan data tamu asing bila diminta petugas imigrasi. Cara mengisi APOA, data yang perlu dikumpulkan, dan sanksinya ada di panduan lapor tamu asing APOA. Apakah RT/RW juga perlu tahu tentang tamu Indonesia, itu urusan lingkungan setempat, jadi tanyakan langsung.

Bolehkah apartemen disewakan harian?

Di sinilah banyak rencana gagal, karena gedung bisa melarang walaupun kota mengizinkan.

• Indonesia: kami tidak menemukan aturan nasional soal sewa harian di apartemen. Minta aturan tertulis dari pengelola gedung dan PPPSRS sebelum membeli unit untuk disewakan.
• Thailand: sejak 2023 Departemen Pertanahan berpendapat unit kondominium tidak bisa dijadikan kamar hotel tanpa membubarkan kondominium, dan Kementerian Dalam Negeri menyebut sewa harian kondominium sebagai pelanggaran (InfoQuest).
• Malaysia: Mahkamah Federal menguatkan aturan rumah tangga sebuah badan pengelola yang melarang sewa jangka pendek. Di Pulau Penang, semua properti hunian strata tidak bisa mendapat izin.
• Vietnam: di Kota Ho Chi Minh, Keputusan 26/2025 hanya membolehkan unit di proyek apartemen fungsi campuran untuk usaha akomodasi wisata, menurut VOV.
• Filipina: akta induk kondominium wajib mencantumkan peruntukan setiap unit, dan pembatasannya bisa ditegakkan oleh pemilik unit mana pun atau badan pengelola (RA 4726).

Pajak dan pungutan untuk sewa jangka pendek

• Indonesia: PBJT jasa perhotelan ditetapkan tiap kabupaten, paling tinggi 10%, dan mencakup villa serta pondok wisata. Sewa lebih dari sebulan dikecualikan, menurut DDTCNews. Wisatawan asing membayar sendiri pungutan Bali Rp150.000 lewat Love Bali.
• Vietnam: sejak 1 Januari 2026, rumah tangga usaha beromzet hingga VND 1 miliar per tahun tidak membayar PPN dan PPh, tetapi tetap melaporkan omzet.
• Thailand: penghasilan sewa termasuk penghasilan kena pajak (Revenue Department); wajib daftar PPN di atas omzet THB 1,8 juta.
• Malaysia: tamu asing membayar pajak turis RM10 per kamar per malam, dan platform yang terdaftar memungutnya untuk booking daring (panduan Bea Cukai).
• Filipina: cek ke BIR dan pemerintah daerah. Kami tidak menemukan halaman resmi yang khusus untuk host sewa jangka pendek.

Untuk menghitung berapa yang tersisa setelah pajak dan komisi OTA, pakai lembar kerja menghitung ROI villa.

Urutan sebelum menerima tamu pertama

Kalau gedung atau kota melarang sewa harian, sewa bulanan masih bisa jadi pilihan; artikel strategi musim sepi villa membahas harga untuk masa inap panjang, dan istilah sewa jangka pendek menjelaskan istilah seperti minimum menginap.

Peran Santara AI

Santara AI tidak mengurus izin, tidak melapor ke APOA, tidak mengisi pajak, dan tidak memeriksa aturan gedung. Santara AI juga tidak membuat listing OTA atau mengisi kolom izin di sana.

Yang dikerjakan Santara AI adalah operasional harian setelah usaha Anda berizin:

• Satu kalender per kamar atau villa. Booking, perubahan, dan pembatalan dari semua channel terhubung masuk ke kalender yang sama, dan booking di satu channel mengurangi ketersediaan di channel lain. Anda bisa menghubungkan Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com, Expedia, dan Trip.com, dari total 54 channel di halaman integrasi.
• Minimum menginap dikirim ke channel. Kalau aturan setempat membuat Anda beralih ke sewa bulanan, atur minimum menginap sekali di Santara AI dan nilainya dikirim ke channel yang terhubung.
• Daily Brief setiap pagi. Email pukul 6 pagi mencantumkan tamu yang datang hari itu, pengingat praktis untuk lapor APOA yang tetap Anda lakukan sendiri.
• Satu kotak masuk. Pesan tamu dari Airbnb, Booking.com, dan Expedia masuk ke satu tempat, sehingga meminta data paspor sebelum kedatangan cukup satu langkah. Pesan tamu dari Traveloka dan Tiket.com tidak masuk ke Santara AI.

FAQ

Baca juga

• Lapor tamu asing lewat APOA
• Modal membuka homestay
• Cara memilih software manajemen villa

3 bulan pertama gratis.