Berapa pendapatan villa? Cara memperkirakan pendapatan sewa
Cara memperkirakan pendapatan villa: ADR dan okupansi per musim dari listing sejenis, kurangi komisi, uji skenario buruk. Contoh villa di Canggu, tanpa angka rata-rata karangan.
Tai Pham
Berapa pendapatan villa per bulan atau per tahun? Tidak ada satu angka jujur yang berlaku untuk villa Anda. Pendapatan adalah jumlah malam terjual dikali harga rata-rata malam tersebut (ADR), dikurangi komisi kanal, dan kedua input itu berubah menurut musim, ukuran, lokasi, dan ulasan. Anda bisa memperkirakannya sendiri dalam satu sore: cari ADR dan okupansi listing sejenis untuk tiap musim, kalikan, kurangi komisi, lalu uji dengan skenario buruk.
Panduan ini menjelaskan metode itu langkah demi langkah, dengan alat gratis dari platform, data pasar yang sudah diterbitkan untuk Indonesia, dan satu contoh hitungan lengkap. Semua angka dalam contoh adalah hipotetis. Angka nyata di artikel ini hanya aturan platform dan data pasar, masing-masing dengan tautan sumber dan dicek per November 2026.
Bagaimana cara memperkirakan pendapatan villa?
Pakai satu rumus, dan hitung per musim, bukan sekaligus setahun:
| Baris | Rumus |
| Malam tersedia | Jumlah unit × malam dalam musim |
| Malam terjual | Malam tersedia × okupansi |
| Pendapatan kamar kotor | Malam terjual × ADR |
| Pendapatan setelah komisi | Pendapatan kotor − komisi Airbnb, Booking.com, Agoda |
| Yang Anda simpan | Pendapatan setelah komisi − biaya, PBJT dan pajak (lihat lembar kerja ROI villa) |
Kalau ADR, okupansi, atau RevPAR masih asing, artikel okupansi, ADR, RevPAR adalah menjelaskan setiap istilah. Sisa artikel ini membahas bagian tersulit: memilih input yang jujur.
Step 1
Tentukan apa yang Anda jual
Catat jumlah kamar tidur, kapasitas tamu, apakah dijual satu villa utuh atau per kamar, dan berapa unit yang identik. Dua kamar identik berarti dua unit, dan malam tersedia jadi dua kali lipat.
Step 2
Bagi setahun menjadi beberapa musim
Tiga atau empat musim yang cocok dengan daerah Anda: ramai, sedang, sepi. Lebaran, Natal dan Tahun Baru sering layak dijadikan musim pendek tersendiri.
Step 3
Cari ADR per musim dari listing sejenis
Lihat harga yang benar-benar dibayar tamu untuk villa sejenis, bukan harga yang dipasang. Bagian berikut menunjukkan tempat melihatnya.
Step 4
Cari okupansi per musim
Gunakan kalender listing sejenis, estimasi dari platform sendiri, atau penyedia data yang jelas namanya, dan catat sumber mana yang Anda pakai.
Step 5
Kalikan, lalu kurangi komisi
Malam terjual × ADR untuk tiap musim, jumlahkan semua musim, lalu kurangi komisi tiap kanal.
Step 6
Jalankan skenario buruk
Turunkan okupansi 10 poin dan ADR 10%. Kalau skenario buruk tidak bisa Anda tanggung, rencananya juga belum layak.
Dari mana mendapat angka ADR dan okupansi yang jujur?
Ada tiga sumber yang berguna, dan masing-masing punya bias yang perlu Anda pahami.
1. Estimasi penghasilan dari Airbnb. Airbnb menjelaskan cara kerja estimasi di halaman tuan rumahnya dalam artikel How we estimate your earning potential. Airbnb melihat data booking 12 bulan terakhir dari listing Airbnb yang serupa, dipilih berdasarkan informasi yang Anda masukkan. Tiga hal penting untuk perencanaan:
- Jika Anda memasukkan area, bukan alamat, Airbnb melihat 50% listing serupa dengan penghasilan tertinggi di area itu. Artinya separuh pasar yang lebih baik, bukan posisi tengahnya.
- Penghasilan per malam adalah harga dari host dikurangi biaya layanan host Airbnb, jadi angkanya sudah setelah biaya Airbnb.
- Airbnb menyatakan tidak mengurangi pajak maupun biaya operasional, dan estimasi ini bukan penilaian nilai properti.
Anggap angka itu sebagai batas atas, bukan proyeksi.
2. Peta listing serupa dari Airbnb. Setelah listing Anda aktif, alat perbandingan listing serupa di tab Harga pada kalender menampilkan harga rata-rata listing serupa di sekitar Anda untuk rentang tanggal sampai 31 hari. Anda bisa beralih antara listing yang sudah dipesan dan yang belum. Menurut Airbnb, kemiripan ditentukan oleh lokasi, ukuran, fasilitas, rating, dan ulasan. Gunakan harga listing yang sudah dipesan untuk ADR Anda: harga listing yang belum dipesan hanyalah harga yang diminta host. Lakukan sekali per musim, karena 31 hari adalah rentang terpanjang.
Sebelum punya listing, lakukan secara manual: cari di Airbnb, Booking.com dan Agoda sebagai tamu untuk tanggal yang Anda incar, catat 8 sampai 10 villa yang mirip, lalu lihat seberapa penuh kalender mereka beberapa minggu ke depan. Kasar memang, tetapi itu pasar Anda sendiri, bukan rata-rata.
3. Data pasar dari penyedia yang jelas namanya. Artikel statistik sewa jangka pendek Asia Tenggara merangkum angka yang sudah diterbitkan. Data sewa di sana berasal dari Airbtics, perusahaan data yang memperkirakan kinerja dari kalender listing. Laporan 2025 mereka (terbit 22 Januari 2026) untuk Indonesia:
| Pasar (2025) | Okupansi | ADR | Rata-rata pendapatan tahunan per listing | Sumber |
| Bali | 64,0% | Rp1.477.708 | Rp348.592.952 | Airbtics Indonesia |
| Indonesia (nasional) | 47,57% | Rp832.805 | Rp157.687.919 | Airbtics Indonesia |
| Jakarta | 51,0% | Rp617.064 | Rp117.307.285 | Airbtics Indonesia |
Airbtics menyebut metriknya diperkirakan dari kalender booking historis, aktivitas listing, dan model agregasi milik mereka sendiri, dan tidak menjelaskan apa saja yang termasuk dalam ADR-nya. Ini rata-rata dari semua jenis akomodasi, dari studio sampai villa lima kamar, jadi gunakan untuk mengecek okupansi Anda, bukan sebagai pendapatan Anda. Perhatikan juga trennya: Airbtics mencatat pendapatan per listing di Bali turun 10,94% pada 2025, sementara 8.919 listing baru bertambah. Di pasar yang pasokannya tumbuh cepat, okupansi tahun lalu adalah input yang terlalu optimistis.
Contoh hitungan: villa dua kamar di Canggu
Misalkan Anda berencana menyewakan villa dua kamar dengan kolam renang kecil di Canggu lewat Airbnb, dijual utuh sebagai satu unit. Semua harga dan okupansi di bawah ini hipotetis, begitu juga pembagian musimnya; ganti dengan angka listing sejenis di sekitar Anda.
| Musim | Malam tersedia | Okupansi | Malam terjual | ADR | Pendapatan kotor |
| Ramai (Juli–Agustus, Natal–Tahun Baru) | 92 | 75% | 69 | Rp3.500.000 | Rp241.500.000 |
| Sedang | 120 | 55% | 66 | Rp2.600.000 | Rp171.600.000 |
| Sepi | 153 | 40% | 61 | Rp2.000.000 | Rp122.000.000 |
| Setahun | 365 | 53,7% | 196 | Rp2.730.102 | Rp535.100.000 |
Ada dua hal yang perlu dicatat. ADR setahun (Rp2.730.102) bukan rata-rata biasa dari tiga harga, karena malam di musim ramai lebih banyak terjual. Dan okupansi setahun 53,7% berada di bawah 64,0% untuk Bali dari Airbtics. Itu arah yang aman untuk listing baru yang belum punya ulasan. ADR-nya jauh di atas rata-rata Bali karena villa dua kamar dengan kolam lebih besar daripada rata-rata semua listing, yang juga mencakup studio dan kamar.
Sekarang kurangi komisi. Jika semua booking datang dari Airbnb dengan biaya tunggal, Airbnb menyebut sebagian besar host membayar 15,5% (host lain biasanya 14% sampai 16%). Hitungannya Rp535.100.000 × 15,5% = Rp82.940.500, sisa Rp452.159.500 sebelum laundry, listrik, staf, perawatan kolam, PBJT dan pajak penghasilan. Booking.com dan Agoda menetapkan tarif di kontrak Anda masing-masing; artikel komisi Airbnb vs Booking.com menjelaskan tiap kanal, dan kalkulator komisi OTA menghitung berapa yang Anda terima per booking.
Biaya kebersihan yang dibayar tamu sengaja tidak dimasukkan. Uang itu untuk membayar kebersihan, jadi masukkan di sisi pemasukan dan pengeluaran sekaligus, atau tidak sama sekali.
Seberapa sensitif perkiraan ini?
Perubahan kecil pada input menggeser hasil cukup jauh. Berikut villa yang sama dengan okupansi 10 poin lebih rendah atau lebih tinggi (sekitar 37 malam setahun) dan ADR 10% lebih rendah atau lebih tinggi. Pendapatan kotor setahun, sebelum komisi, dalam juta rupiah:
| ADR \ Okupansi | 44% (159 malam) | 54% (196 malam) | 64% (233 malam) |
| Rp2.457.092 (−10%) | Rp390,7 jt | Rp481,6 jt | Rp572,5 jt |
| Rp2.730.102 (dasar) | Rp434,1 jt | Rp535,1 jt | Rp636,1 jt |
| Rp3.003.112 (+10%) | Rp477,5 jt | Rp588,6 jt | Rp699,7 jt |
Sudut terendah (Rp390,7 juta) sekitar 27% di bawah angka dasar, dan sudut tertinggi (Rp699,7 juta) sekitar 31% di atasnya. Rentang selebar ini wajar untuk perkiraan tahun pertama. Susun biaya, sewa lahan, dan cicilan berdasarkan kolom rendah, dan anggap kolom tinggi sebagai bonus.
Mengapa pendapatan nyata sering meleset dari perkiraan?
- Bulan-bulan pertama lebih lambat. Listing baru belum punya ulasan. Kami tidak menemukan angka resmi tentang berapa lama listing baru mengejar ketertinggalan, jadi masukkan musim pertama Anda ke kolom rendah.
- Malam yang diblokir. Pemilik menginap, perbaikan, atau pemakaian pribadi mengurangi malam tersedia. Halaman okupansi dan tarif Airbnb melaporkan malam yang diblokir secara terpisah karena alasan ini.
- Jumlah unit. Satu listing dengan dua kamar identik punya malam tersedia dua kali lipat. Salah hitung, okupansi bisa lewat dari 100%.
- Batas musim bergeser. Tanggal Lebaran berubah setiap tahun; lihat harga villa Lebaran 2027.
- Harga adalah pilihan Anda. ADR yang Anda capai tergantung cara Anda menentukan harga; baca cara menentukan harga Airbnb, dan strategi musim sepi villa untuk bulan-bulan yang tenang.
Bagaimana Santara AI membantu setelah villa berjalan
Santara AI tidak memperkirakan pendapatan untuk villa yang belum Anda operasikan, dan tidak mengimpor data pasar. Perannya dimulai saat villa sudah menerima tamu: memberi angka nyata untuk dibandingkan dengan perkiraan Anda.
Santara AI menggantikan PMS sekaligus channel manager. Setiap kamar punya satu kalender yang mengisi Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com dan kanal lain dari total 54 kanal, dan booking, perubahan, serta pembatalan dari setiap kanal yang terhubung masuk ke kalender yang sama. Setiap kamar punya jumlah unit, sehingga malam tersedia dihitung dengan cara yang sama seperti saat Anda menyusun rencana. Mesin aturan harga pintar buatan Santara AI sendiri bisa mengatur harga untuk musim, akhir pekan, tanggal mepet, dan malam kosong di sela booking, dan harga yang Anda ubah manual tidak akan ditimpa oleh aturan.
Layar Laporan menampilkan satu laporan bulanan per properti: pendapatan booking kotor, dikurangi komisi kanal, dikurangi biaya yang Anda masukkan, sama dengan hasil bersih pemilik. Pendapatan dicatat sebagai dana bersih yang diterima dan dihitung saat check-out, mata uang tidak pernah dikonversi, dan laporan bisa diunduh sebagai CSV untuk disandingkan dengan perkiraan Anda.
Yang tidak dilakukan Santara AI
Tidak ada proyeksi pendapatan, tidak ada patokan pasar, tidak ada perbandingan dengan properti lain, dan tidak ada perhitungan pajak atau fee manajemen. Perkiraan tetap milik Anda; Santara AI menunjukkan apa yang benar-benar terjadi.
FAQ
Berapa pendapatan villa per bulan?
Tergantung malam terjual dan ADR di bulan itu, jadi tidak ada satu angka. Hitung per musim: malam tersedia × okupansi × ADR, lalu kurangi komisi kanal. Bulan ramai dan bulan sepi di villa yang sama bisa berbeda separuh atau lebih.
Apakah estimasi penghasilan Airbnb akurat?
Itu batas atas, bukan proyeksi. Airbnb memakai data 12 bulan dari listing serupa, mengambil 50% teratas berdasarkan penghasilan bila Anda memasukkan area, mengurangi biaya host, dan tidak mengurangi pajak atau biaya.
Berapa okupansi yang realistis untuk villa baru di Bali?
Mulailah di bawah angka pasar dan di bawah listing sejenis, karena listing baru belum punya ulasan, lalu uji 10 poin lebih rendah. Airbtics mencatat okupansi Bali 64,0% pada 2025 sebagai rata-rata semua listing, sementara pendapatan per listing turun 10,94%.
Pakai pendapatan kotor atau bersih?
Hitung pendapatan kotor dulu (malam terjual × ADR), lalu kurangi komisi tiap kanal untuk mendapat uang yang masuk ke Anda. Selalu tulis angka mana yang Anda pakai, karena setiap platform melaporkannya dengan cara berbeda.
Apakah biaya kebersihan termasuk pendapatan Airbnb?
Jangan masukkan ke ADR. Biaya itu dibayar tamu untuk menutup ongkos kebersihan, jadi catat sebagai pemasukan dan catat ongkos kebersihannya sebagai pengeluaran di lembar kerja yang sama.
Baca juga
3 bulan pertama gratis.
Gabung Gratis
