Giấy phép kinh doanh homestay 2026: 6 bước theo luật mới

Nhiều người hỏi "xin giấy phép kinh doanh homestay ở đâu", như thể chỉ có một tờ giấy cần lấy. Thực tế không phải vậy. Muốn một homestay ở Đà Lạt, Hội An, Phú Quốc hay Sa Pa hoạt động đúng luật, bạn cần một bộ giấy tờ do ba bốn cơ quan khác nhau cấp hoặc tiếp nhận: đăng ký hộ kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy chứng nhận an ninh trật tự, văn bản thông báo cho Sở, rồi sau khi mở cửa là khai báo khách và kê khai thuế.

Năm 2025 và 2026 lại có nhiều thay đổi cùng lúc. Chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, thuế khoán bị bỏ, công an xã nhận thêm việc cấp giấy an ninh trật tự cho cơ sở nhỏ, và từ 01/7/2026 quy định thông báo lưu trú được siết lại. Nhiều bài hướng dẫn cũ trên mạng vẫn nhắc "phòng kinh tế huyện" hay ngưỡng thuế 500 triệu, những thông tin nay đã không còn đúng.

Bài này sắp xếp lại giấy phép kinh doanh homestay theo đúng thứ tự bạn nên làm, tính đến tháng 10/2026, kèm căn cứ và nguồn chính thức cho từng điểm. Đây không phải tư vấn pháp lý. Hãy dùng như danh sách kiểm tra, rồi xác nhận lại với UBND xã/phường, công an xã và cơ quan thuế nơi bạn kinh doanh, vì mỗi địa phương có thể áp dụng khác nhau.

Giấy phép kinh doanh homestay gồm những gì

Bảng dưới là toàn bộ "bộ giấy phép" của một homestay nhỏ. Ba dòng đầu thường làm song song, dòng thứ tư phải xong trước ngày đón khách, hai dòng cuối là việc lặp lại suốt thời gian kinh doanh.

Làm theo thứ tự nào

Thứ tự quan trọng vì giấy sau thường cần bản sao giấy trước. Hồ sơ an ninh trật tự cần giấy đăng ký kinh doanh và giấy tờ PCCC, còn thông báo gửi Sở phải cam kết bạn đã đáp ứng các điều kiện đó.

Bước 1: đăng ký hộ kinh doanh

Từ 01/7/2025, cả nước còn 34 tỉnh, thành và chính quyền địa phương chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã. Hồ sơ hộ kinh doanh giờ nộp cho cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã, là Phòng Kinh tế của xã hoặc Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị của phường.

Ba điểm trong Điều 82 và 83 Nghị định 168/2025/NĐ-CP chủ homestay cần nhớ:

• Hộ kinh doanh do công dân Việt Nam hoặc thành viên hộ gia đình là công dân Việt Nam thành lập.
• Mỗi người chỉ được đăng ký một hộ kinh doanh trên cả nước. Nếu bạn đã có hộ kinh doanh bán hàng, hãy bổ sung ngành lưu trú thay vì đăng ký hộ mới.
• Trường hợp "thu nhập thấp" không phải đăng ký không áp dụng cho ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Lưu trú là ngành có điều kiện, nên homestay hai phòng cũng phải đăng ký.

Bước 2 và 3: PCCC và an ninh trật tự

Cục Cảnh sát PCCC đã trả lời công dân rằng cơ sở dịch vụ lưu trú thuộc điểm 14 Phụ lục I và mục 19 Phụ lục II Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Theo bản trích Phụ lục I, điểm 14 áp dụng cho cơ sở lưu trú cao từ 2 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 50 m² trở lên, tức là gần như mọi homestay. Bài phổ biến pháp luật của <a href="https://pbgdpl.gov.vn/Pages/tin-tuc-hd-pbpl.aspx?ItemID=9535&l=HoatdongPBGDPLodiap">Bộ Tư pháp liệt kê hồ sơ PCCC tối thiểu: nội quy, phương án chữa cháy, và văn bản thẩm duyệt, nghiệm thu nếu công trình thuộc diện phải thẩm duyệt.

Về an ninh trật tự, Nghị định 58/2026/NĐ-CP ban hành 13/02/2026, hiệu lực 15/3/2026, giao công an cấp xã cấp giấy cho cơ sở lưu trú từ 29 phòng trở xuống. Cơ sở từ 30 phòng trở lên do công an cấp tỉnh cấp. Hồ sơ theo Bộ Tư pháp gồm văn bản đề nghị, giấy đăng ký kinh doanh, bản sao giấy tờ PCCC, và bản khai nhân sự kèm phiếu lý lịch tư pháp của người chịu trách nhiệm.

Bước 4: điều kiện homestay và thông báo Sở

Luật Du lịch gọi homestay là "nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê". Theo Bộ VHTTDL, điều kiện tối thiểu (Điều 27 Nghị định 168/2017, đã sửa đổi) gồm: có đăng ký kinh doanh; đáp ứng an ninh trật tự, PCCC, môi trường, an toàn thực phẩm; có khu vực lưu trú, bếp, phòng tắm, nhà vệ sinh; có giường, đệm hoặc chiếu, chăn, gối, màn, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối và khăn khi có khách mới.

Cũng theo trang của Bộ, Điều 29 Nghị định 168/2017 yêu cầu gửi văn bản thông báo cho Sở chậm nhất 15 ngày trước khi hoạt động, nêu tên, loại, quy mô, địa chỉ, người đại diện và cam kết đáp ứng điều kiện. Thông báo không đầy đủ hoặc không đúng thời hạn có thể bị phạt 500.000 đến 1.000.000 đồng theo Nghị định 45/2019/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 129/2021 (<a href="https://pbgdpl.gov.vn/Pages/tin-tuc-hd-pbpl.aspx?ItemID=9535&l=HoatdongPBGDPLodiap">Bộ Tư pháp).

Sau khi mở cửa: khai báo khách và thuế

Từ 01/7/2026, Luật 118/2025/QH15 sửa Điều 30 Luật Cư trú. Homestay phải thông báo lưu trú cho mọi khách qua đêm, kể cả khách Việt, trước 23 giờ ngày bắt đầu lưu trú. Khách nước ngoài thì khai báo tạm trú ngay khi khách đến. Chi tiết từng bước, thời hạn và mức phạt nằm trong bài khai báo lưu trú cho homestay.

Về thuế, các mốc chính năm 2026:

• Bỏ thuế khoán và lệ phí môn bài từ 01/01/2026 (Nghị quyết 198/2025/QH15). Hộ kinh doanh tự kê khai.
• Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm. Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng không chịu thuế từ 500 triệu lên 1 tỷ đồng, áp dụng từ 01/01/2026.
• Dưới ngưỡng: không nộp GTGT và TNCN, nhưng vẫn thông báo doanh thu thực tế cho cơ quan thuế, mốc cuối là 31/01 năm sau (hướng dẫn Nghị định 68/2026).
• Trên ngưỡng: kê khai theo quý. Cơ quan thuế xác nhận tỷ lệ GTGT cho dịch vụ lưu trú là 5% doanh thu. TNCN với doanh thu đến 3 tỷ: chọn 2% trên phần doanh thu vượt ngưỡng hoặc 15% trên thu nhập; trên 3 tỷ tính theo thu nhập (Điều 7 Luật 109/2025/QH15).
• Hóa đơn điện tử bắt buộc khi doanh thu năm trên 1 tỷ đồng (Nghị định 141/2026).

Một lưu ý dễ nhầm: theo Luật Thuế GTGT 48/2024, doanh thu tính thuế gồm cả phụ thu và phí thu thêm, như phí dọn phòng. Nếu bạn bán qua nhiều kênh, hãy hỏi cơ quan thuế nên ghi nhận doanh thu theo số nào.

Những thay đổi năm 2026 bạn cần biết

Những lỗi chủ homestay hay mắc

• Nghĩ homestay vài phòng thì không cần đăng ký hộ kinh doanh.
• Mở cửa, nhận đơn trên Airbnb hay Booking.com rồi mới gửi thông báo cho Sở.
• Chỉ khai báo khách nước ngoài, bỏ qua khách Việt ở qua đêm.
• Dùng ngưỡng 500 triệu từ bài viết cũ khi tính thuế năm 2026.
• Tìm "phòng kinh tế huyện" để nộp hồ sơ, trong khi cấp huyện đã không còn.
• Không cập nhật thông báo cho Sở khi đổi tên, quy mô, địa chỉ hay người đại diện.

Nếu bạn đang chọn công cụ vận hành song song với việc làm giấy tờ, bài cách chọn phần mềm quản lý homestay, villa có danh sách câu hỏi nên hỏi nhà cung cấp.

Santara AI giúp gì, và không làm gì

Nói rõ trước: Santara AI không làm thủ tục giấy phép, không kê khai thuế và không khai báo lưu trú với công an thay bạn. Những việc đó vẫn do bạn hoặc người bạn ủy quyền làm trên hệ thống của nhà nước.

Phần Santara AI lo là vận hành hằng ngày quanh các thủ tục đó:

• Một lịch cho mọi kênh. Santara AI thay cả PMS lẫn channel manager. Đơn mới, thay đổi và hủy từ Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com và các kênh khác về cùng một lịch, trong tổng số 54 kênh. Bạn xem danh sách ở trang tích hợp.
• Daily Brief mỗi sáng. Email lúc 6 giờ (mặc định) liệt kê khách đến, khách đi và lịch dọn phòng trong ngày. Danh sách khách đến là lời nhắc tiện để bạn chuẩn bị giấy tờ và khai báo đúng hạn.
• Hộp thư chung. Tin nhắn khách từ Airbnb, Booking.com và Expedia về một hộp thư, AI soạn sẵn câu trả lời, ví dụ lời nhắc khách mang hộ chiếu hoặc căn cước. Không có gì được gửi cho đến khi bạn bấm Gửi.
• Website đặt phòng trực tiếp có trong mọi gói, bán từ cùng lịch đó.

Câu hỏi thường gặp

Đọc tiếp

• Channel manager là gì và đồng bộ lịch hoạt động thế nào
• Website đặt phòng trực tiếp cho homestay
• Ngày dọn phòng không rối

3 tháng đầu miễn phí.