Phí Airbnb cho chủ nhà 2026: phí duy nhất 15,5% và cách chỉnh giá
Năm 2026 Airbnb chuyển chủ nhà sang phí duy nhất 15,5%. Ai bị áp dụng, từ ngày nào, cách tăng giá để giữ tiền nhận, và những gì cần kiểm tra.
Tai Pham
Phí Airbnb cho chủ nhà năm 2026 đã đổi gần như xong. Nhiều năm qua, phần lớn chủ nhà chỉ trả khoảng 3%, còn khách trả thêm một khoản phí lớn hơn lúc thanh toán. Airbnb đã thay cách này bằng một mức phí duy nhất, 15,5% với phần lớn chủ nhà, trừ hết vào tiền bạn nhận. Khách giờ chỉ thấy đúng giá bạn đặt, không cộng thêm gì.
Nếu bạn đã tăng giá trước hạn, tiền nhận mỗi đêm sẽ gần như cũ. Nếu chưa, mỗi đặt phòng mới từ ngày chuyển đổi đều mang về ít tiền hơn, và lịch phòng của bạn không hề báo gì. Bài này nói rõ Airbnb đã đổi gì, ai bị áp dụng và từ khi nào, cách tính lại giá, và những gì cần kiểm tra trong chỗ ở của bạn ngay hôm nay.
Mọi thông tin dưới đây lấy từ trang trợ giúp và trang hướng dẫn chính thức của Airbnb, kiểm tra ngày 19/10/2026. Muốn so sánh với Booking.com và Agoda, bạn đọc bài phí Airbnb và Booking cho chủ nhà. Bài này chỉ tập trung vào thay đổi của Airbnb.
Airbnb đã thay đổi phí chủ nhà thế nào
Bài trợ giúp của Airbnb về phí dịch vụ mô tả hai cách tính.
- Phí chia sẻ (đang bị bỏ dần). Phần lớn chủ nhà trả 3%, một số trả cao hơn, chỗ ở tại Brazil và Mexico trả 4%. Khách trả thêm phí dịch vụ riêng từ 14,1% đến 16,5% trên tổng tiền đặt phòng, cộng vào lúc thanh toán.
- Phí duy nhất. Toàn bộ phí trừ vào tiền chủ nhà nhận. Phần lớn chủ nhà trả 15,5%, số khác thường từ 14% đến 16%, Brazil và Mexico là 16%.
Cũng trang đó cho biết Airbnb đang chuyển tất cả chủ nhà cho thuê nhà sang phí duy nhất, và phí chia sẻ sẽ không còn khi mọi người đã chuyển xong. Ba chi tiết ảnh hưởng trực tiếp đến tiền của bạn:
- Đã chuyển sang phí duy nhất thì không quay lại được.
- Phí duy nhất chỉ áp dụng cho đặt phòng tạo sau ngày bạn chuyển. Đặt phòng tạo trước đó giữ phí cũ, kể cả khi khách ở sau ngày chuyển.
- Nơi nào có VAT trên phí dịch vụ thì mức phí hiển thị đã gồm VAT.
Airbnb nói con số 15,5% dựa trên mức phí dịch vụ trung bình toàn cầu của họ, và họ có thể đổi phí bất cứ lúc nào theo Điều khoản dịch vụ. Vì vậy hãy hiểu mọi con số ở đây là "tính đến tháng 10/2026".
Ai bị áp dụng và từ ngày nào
Airbnb triển khai theo từng đợt và công bố ngày trên các trang hướng dẫn.
| Ngày (2026) | Đối tượng | Nguồn Airbnb |
| 25/5 | Chủ nhà sống ở Peru hoặc Hàn Quốc | Simplifying service fees |
| 22/6 | Chủ nhà sống ở Đức hoặc Anh | Cùng trang |
| 15/9 | Hạn chỉnh giá cho chủ nhà sống ngoài Khu vực Kinh tế châu Âu (EEA) | Simplifying service fees on Airbnb |
| 13/10 | Hạn cho chủ nhà trong EEA hoặc Thụy Sĩ | Cùng trang |
| 13/10 | Chủ nhà dùng phần mềm quản lý chỗ nghỉ chưa chuyển thì được chuyển | Simplifying Airbnb service fees |
Chủ homestay ở Việt Nam sống ngoài EEA, nên hạn 15/9 là hạn mà trang của Airbnb đưa ra cho bạn. Nếu bạn quản lý giá qua phần mềm, mốc 13/10 cũng áp dụng. Các trang này đưa ví dụ và hạn chót, không cam kết cho từng tài khoản, nên cách chắc nhất là xem màn hình thu nhập của chính bạn (xem danh sách kiểm tra bên dưới).
Cách tính lại giá phòng
Ví dụ của chính Airbnb dùng giá 100 USD một đêm:
- Phí chia sẻ: khách thấy 115 USD, chủ nhà nhận 97 USD.
- Phí duy nhất, giữ nguyên giá: khách thấy 100 USD, chủ nhà nhận 84,50 USD.
- Phí duy nhất, tăng giá lên 115 USD: khách thấy 115 USD, chủ nhà nhận 97 USD.
Nghĩa là bạn cần tăng giá đủ để sau khi trừ 15,5% của giá mới, số còn lại bằng số bạn từng nhận sau khi trừ 3% của giá cũ. Công thức:
Giá mới = giá cũ × (1 − phí chủ nhà cũ) ÷ (1 − phí mới)
Từ 3% lên 15,5%, đó là giá cũ × 0,97 ÷ 0,845, tức khoảng 1,148. Tăng chừng 15% là giữ được tiền nhận, và vì khách không còn trả phí riêng nên tổng tiền khách thấy gần như không đổi. Nếu phí chủ nhà cũ của bạn cao hơn 3%, hãy thay con số của bạn vào công thức.
Ví dụ minh họa: bạn có một phòng homestay ở Hội An giá 1.000.000 ₫ một đêm, phí dọn phòng 200.000 ₫, khách đặt ba đêm. Thuế để ngoài vì mỗi nơi một khác. Cột khách trả ở phí chia sẻ dùng 14,1%, mức thấp nhất Airbnb công bố.
| Trường hợp | Giá đêm / dọn phòng | Tổng tiền phòng | Khách thấy | Bạn nhận |
| Phí chia sẻ (trước đây) | 1.000.000 / 200.000 ₫ | 3.200.000 ₫ | 3.651.200 ₫ | 3.104.000 ₫ |
| Phí duy nhất, giữ giá | 1.000.000 / 200.000 ₫ | 3.200.000 ₫ | 3.200.000 ₫ | 2.704.000 ₫ |
| Phí duy nhất, tăng ×1,148 | 1.150.000 / 230.000 ₫ | 3.680.000 ₫ | 3.680.000 ₫ | 3.109.600 ₫ |
Không làm gì, lượt ở này mất 400.000 ₫. Tăng giá đưa tiền nhận về gần như cũ, còn tổng khách trả chỉ nhích thêm khoảng 29.000 ₫.
Thuế có thể làm con số khác đi. Trang của Airbnb cho chủ nhà ngoài các đợt đầu giải thích: ở nước có VAT hoặc GST trên phí dịch vụ, công cụ của họ tự cộng phần thuế đó, trừ khi bạn đăng ký VAT và tự kê khai. Ví dụ với VAT 20% của Airbnb đưa giá 100 USD lên 119 USD chứ không phải 115 USD. Nếu chưa rõ VAT áp dụng với bạn ra sao, chính Airbnb khuyên hỏi chuyên gia thuế. Bạn cũng có thể thử số của mình trong công cụ tính phí OTA miễn phí.
Công cụ điều chỉnh giá của Airbnb
Airbnb làm một công cụ điều chỉnh giá dùng một lần cho chủ nhà không dùng phần mềm quản lý chỗ nghỉ. Trang trợ giúp nói:
- Công cụ chỉnh cùng lúc mọi chỗ ở đang hoạt động và tạm ngừng, cho hai năm tới trên lịch.
- Nó đổi giá cơ bản, giá cuối tuần, giá tùy chỉnh và giá khuyến mãi tùy chỉnh, cùng các phí thêm như phí dọn phòng, phí thú cưng nếu đã cài trong Lịch.
- Giảm giá không bị đổi, vì giảm giá tính theo phần trăm.
- Nếu bật Định giá thông minh, công cụ chỉnh giá thông minh cùng mức tối thiểu và tối đa. Sau khi đã chuyển, chỉ mức tối thiểu và tối đa được chỉnh.
- Tỷ lệ điều chỉnh đã tính thuế địa phương như VAT hoặc GST.
- Dùng rồi thì không quay lại phí chia sẻ được.
- Công cụ có đến khi bạn chuyển sang phí duy nhất, và thêm một thời gian ngắn sau đó.
Nếu giá của bạn do phần mềm đặt, công cụ này không dành cho bạn. Giá đến từ phần mềm nên phải sửa trong phần mềm. Trang hướng dẫn của Airbnb nhắc chủ nhà sau khi chỉnh giá hãy kiểm tra lại giá, giảm giá và khuyến mãi trên mọi phần mềm và nền tảng đang dùng.
Những gì cần kiểm tra ngay
Step 1
Xem bạn đang ở mức phí nào
Trong Airbnb, vào Hôm nay, chọn Menu, rồi Thu nhập. Mở một giao dịch gần đây ở mục Sắp tới hoặc Đã thanh toán và tìm dòng phí dịch vụ Airbnb. Nếu khoảng 15,5% tổng tiền phòng, bạn đang dùng phí duy nhất.
Step 2
So sánh tiền nhận trước và sau
Chọn hai đặt phòng giống nhau, một tạo trước ngày chuyển, một tạo sau. Nếu tiền nhận mỗi đêm giảm khoảng 13%, bạn chưa chỉnh giá.
Step 3
Kiểm tra mọi mức giá, không chỉ giá gốc
Giá cuối tuần, giá theo ngày như Tết hay 30/4, phí dọn phòng và phí thú cưng đều cần tăng cùng tỷ lệ. Giá gốc đã tăng mà phí dọn phòng vẫn cũ thì mỗi lượt ở vẫn hụt tiền.
Step 4
Kiểm tra giới hạn của Định giá thông minh
Nếu dùng Định giá thông minh, hãy chắc rằng mức tối thiểu và tối đa đã được chỉnh. Mức tối thiểu cũ có thể kéo giá xuống thấp hơn mức cần.
Step 5
Kiểm tra các kênh khác
Nếu phần mềm của bạn gửi một mức giá cho mọi kênh, tăng giá cho Airbnb cũng là tăng trên Booking.com và Agoda. Hãy quyết định có chủ đích.
Santara AI giúp gì khi phí Airbnb cho chủ nhà thay đổi
Santara AI không thay đổi mức phí Airbnb thu và không liên quan đến việc Airbnb chuyển đổi. Điều nó làm được là giúp bước chỉnh giá nhanh và an toàn hơn.
Khi bạn kết nối Airbnb, giá thật của chỗ ở (giá mỗi đêm, giá cuối tuần, và các phí đọc được) được nhập vào ở chế độ chỉ đọc, nên bạn bắt đầu từ đúng con số Airbnb đang hiển thị. Khoản nào không đọc được an toàn sẽ được báo lại thay vì đoán. Mỗi phòng có một lịch với giá mặc định theo thứ trong tuần và giá riêng theo ngày, nên bạn tăng giá mặc định một lần rồi kiểm tra các ngày lễ đã đặt riêng. Giá bằng 0 hoặc giá tạm không bao giờ được đẩy lên kênh. Nếu bạn dùng quy tắc định giá thông minh của Santara AI cho mùa và cuối tuần, các giá bạn sửa tay sẽ không bị quy tắc ghi đè. Trang lịch cho thấy giá và quy định lưu trú được sắp xếp thế nào.
Một mức giá cho mọi kênh
Santara AI gửi cùng một giá mỗi đêm cho mọi kênh đã kết nối, không hỗ trợ giá riêng hay cộng thêm theo từng kênh. Nếu bạn tăng giá khoảng 15% vì Airbnb, giá mới cũng lên Booking.com, Agoda và trang đặt phòng trực tiếp của bạn. Với nhiều chủ nhà điều này ổn, vì các nền tảng khác cũng trừ phí trên giá. Nếu bạn muốn Airbnb có giá khác các kênh còn lại, hiện Santara AI chưa làm được.
Câu hỏi thường gặp
Phí Airbnb cho chủ nhà năm 2026 thay đổi gì?
Airbnb chuyển chủ nhà từ phí chia sẻ (chủ nhà khoảng 3%, khách 14,1% đến 16,5%) sang phí duy nhất do chủ nhà trả, 15,5% với phần lớn chủ nhà. Khách không còn trả phí dịch vụ Airbnb riêng.
Nên tăng giá Airbnb bao nhiêu khi phí là 15,5%?
Nếu trước đây bạn trả 3%, nhân giá cũ với 0,97 rồi chia cho 0,845, tức khoảng 1,148. Ví dụ của Airbnb tăng 100 USD lên 115 USD. VAT trên phí có thể đẩy giá cao hơn một chút.
Đặt phòng cũ trên Airbnb có bị tính phí mới không?
Không. Airbnb nói phí duy nhất chỉ áp dụng cho đặt phòng tạo sau ngày bạn chuyển. Đặt phòng tạo trước giữ phí cũ, kể cả khi khách ở sau ngày chuyển.
Có quay lại phí chia sẻ trên Airbnb được không?
Không. Airbnb nói đã chuyển sang phí duy nhất thì không quay lại được, và phí chia sẻ đang bị bỏ dần với mọi chủ nhà cho thuê nhà.
Tính thử số của bạn trong công cụ tính phí OTA miễn phí.
Đọc tiếp
- Đồng bộ giá và số đêm tối thiểu mùa Tết
- Channel manager cho Airbnb
- Website đặt phòng trực tiếp cho homestay
3 tháng đầu miễn phí.
Tham gia miễn phí
