Mùa thấp điểm homestay: cẩm nang giữ phòng khi vắng khách

Chủ homestay nào cũng từng trải qua cảnh này. Lịch phòng kín mít hồi tháng trước, giờ trống dần các ngày trong tuần, rồi đến cả cuối tuần. Mùa thấp điểm homestay không phải thảm họa, nhưng nó cần một kế hoạch khác với mùa cao điểm. Phần lớn chủ nhà lại để nguyên cài đặt của mùa cao điểm và chờ khách tự đến.

Bài này là cẩm nang cho mùa thấp điểm: tháng nào thật sự mưa ở từng vùng (theo trang du lịch chính thức của Cục Du lịch Quốc gia, không phải đoán), và bốn đòn bẩy hiệu quả khi lượng khách giảm: lưu trú dài ngày và giá theo tháng, khách nội địa, nới số đêm tối thiểu, và một đợt bảo trì có kế hoạch.

Bạn sẽ không thấy con số kiểu "mùa thấp điểm công suất giảm X%" ở đây. Chúng tôi chưa tìm được nguồn đáng tin công bố số liệu đó cho homestay nhỏ, và lịch phòng năm ngoái của chính bạn là kim chỉ nam tốt hơn mọi con số trung bình.

Mùa thấp điểm homestay rơi vào tháng nào? Xem theo vùng

Việt Nam dài, và các mùa không đi cùng nhau. Trang thời tiết và khí hậu của Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam chia theo vùng, và tháng mưa mỗi nơi khác nhau khá nhiều:

Riêng Đà Lạt, trang khí hậu ghi mùa mưa từ tháng 4, còn trang giới thiệu Đà Lạt ghi mưa từ tháng 5 đến tháng 10. Ranh giới giữa các mùa luôn mềm, đừng coi là ngày cố định.

Có hai điều rút ra. Thứ nhất, homestay ở Hội An và ở Phú Quốc vắng khách vào những thời điểm khác nhau trong năm, nên lời khuyên chung chung về "mùa thấp điểm" thường trật. Thứ hai, mưa chưa chắc đã vắng. Mùa mưa miền Nam thường là cơn mưa chiều vài tiếng, không phải bão cả tuần, nên căn hộ ở Sài Gòn có thể ít thay đổi, trong khi homestay ven sông Hội An vào tháng lũ có thể bị hủy phòng thật.

Tìm tháng vắng của chính bạn trước

Trước khi đổi giá, hãy mở lịch phòng năm ngoái và xem ba điều cho mỗi tháng:

• Số đêm bán được so với số đêm có thể bán. Đó là công suất phòng. Nếu bạn chưa quen cách tính, bài công suất phòng, ADR, RevPAR là gì giải thích cả cách đếm đêm khóa phòng.
• Khách đặt trước bao lâu. Mùa vắng, khách thường đặt sát ngày hơn. Nếu năm ngoái khách tháng 10 đặt trước khoảng 10 ngày, thì tháng 10 đang trống hôm nay có thể chưa đáng lo.
• Đêm nào bị trống. Một đêm lẻ giữa hai lượt khách cần cách xử lý khác với cả tuần trống.

Ghi lại một câu: "tháng vắng của tôi là từ X đến Y, và chỗ trống chủ yếu là Z". Câu đó quyết định bạn nên dùng đòn bẩy nào dưới đây.

Đòn bẩy 1: khách ở dài ngày và giá theo tháng

Lưu trú dài ngày là công cụ hữu ích nhất mùa thấp điểm: một lượt đặt lấp được nhiều đêm và giảm số lần dọn phòng. Các nền tảng hỗ trợ sẵn:

• Airbnb cho bạn đặt giảm giá theo tuần cho lượt ở từ 7 đêm và giảm giá theo tháng cho lượt ở từ 28 đêm. Bài trợ giúp về giảm giá của Airbnb cho biết mức giảm từ 10% trở lên được hiển thị trong kết quả tìm kiếm, và Airbnb có thể tự thêm khoản tiết kiệm cho lượt ở 28 đêm trở lên, do Airbnb chi trả, không trừ vào tiền bạn nhận.
• Chính sách hủy dài hạn của Airbnb khác với thường lệ. Với lượt ở từ 28 đêm, bạn chọn Firm hoặc Strict. Theo bài về chính sách hủy, với Firm, khách hủy muộn vẫn trả tiền những đêm đã ở cộng thêm 30 đêm. Đọc kỹ trước khi báo giá tháng.
• Booking.com mặc định giới hạn 30 đêm. Trang chính sách lưu trú dài hướng dẫn nhận lượt ở trên 30 đêm tại Property → Policies, và gợi ý dùng gói giá theo tuần hoặc theo tháng để giảm giá.

Cách đặt giá tháng không cần đoán: tính xem tháng đó kiếm được bao nhiêu nếu bán lẻ từng đêm với công suất thực tế của mùa vắng, rồi trừ đi chi phí bạn tiết kiệm được. Giả sử bạn có căn phòng đôi ở Đà Lạt. Chỉ để minh họa, giả sử tháng vắng bạn bán được khoảng một nửa số đêm với giá mùa thấp điểm, kèm bốn năm lần dọn phòng. Một khách ở 30 đêm chỉ cần một lần dọn, một lần giặt lớn và không có đêm lẻ. Giá tháng có thể thấp hơn "30 × giá một đêm" mà vẫn có lợi hơn bán lẻ. Hãy tính bằng số liệu của bạn.

Khách ở dài vẫn kéo theo giấy tờ. Bạn vẫn phải khai báo lưu trú dù khách ở bao lâu; xem hướng dẫn khai báo lưu trú cho homestay. Thỏa thuận tiền điện nước bằng văn bản: điện máy lạnh cả tháng là chi phí thật, nhiều chủ nhà đặt mức trần hoặc tính theo đồng hồ.

Đòn bẩy 2: khách nội địa

Mùa thấp điểm của khách quốc tế chưa chắc là mùa thấp điểm của khách trong nước. Các kỳ nghỉ lễ, nghỉ hè của học sinh và cuối tuần dài vẫn mang khách Việt đến, kể cả mùa mưa. Vài thay đổi nhỏ giúp ích:

• Viết mô tả cho họ. Nhắc chỗ đậu xe máy, ô tô, phòng cho gia đình, và những gì có thể làm khi trời mưa: quán cà phê, lớp nấu ăn, spa.
• Dễ đặt cuối tuần. Khách từ TP.HCM lên Đà Lạt từ tối thứ Sáu đến Chủ nhật không nên gặp yêu cầu tối thiểu ba đêm.
• Trả lời nhanh trên kênh khách quen dùng. Nhiều khách nội địa quen hỏi qua Zalo. Chuẩn bị sẵn câu trả lời mẫu bằng tiếng Việt.

Lịch nghỉ lễ thay đổi mỗi năm; bài định giá phòng Tết 2027 có lịch nghỉ chính thức năm 2027.

Đòn bẩy 3: nới số đêm tối thiểu và các giới hạn

Số đêm tối thiểu mùa cao điểm sinh ra để bảo vệ những đêm đắt nhất. Mùa thấp điểm, nó chủ yếu làm bạn biến mất khỏi kết quả tìm kiếm. Booking.com nói thẳng trong hướng dẫn về giới hạn đặt phòng: càng đặt nhiều giới hạn, càng ít khách tiềm năng nhìn thấy chỗ nghỉ của bạn.

Đòn bẩy 4: lên lịch bảo trì

Hai tuần vắng nhất trong năm là lúc tốt nhất cho những việc cần nhà trống: sơn lại, giặt sâu nệm và sofa, bảo dưỡng máy lạnh, sửa máy bơm, thay ga gối. Lên kế hoạch thay vì chen vào:

• Chọn ngày theo số liệu năm ngoái, không theo lịch đang trống hôm nay. Tuần nào năm nào cũng vắng thì đặt thợ ngay từ bây giờ.
• Khóa ngày trên mọi kênh cùng lúc. Tuần sửa nhà khóa trên Airbnb nhưng còn mở trên Agoda chính là cách trùng phòng xảy ra.
• Gộp việc. Một lần đóng phòng cho sơn, vệ sinh sâu và chụp ảnh mới rẻ hơn ba lần đóng riêng.
• Chụp lại ảnh sau khi sửa. Ảnh mới giúp homestay đẹp nhất trước khi mùa cao điểm về.

Santara AI hỗ trợ mùa thấp điểm thế nào

Santara AI giữ một lịch duy nhất cho mỗi phòng làm nguồn gốc, rồi đẩy tình trạng phòng trống, giá theo đêm và các giới hạn sang các kênh đã kết nối. Trong mùa thấp điểm, điều đó có nghĩa:

• Số đêm tối thiểu theo từng ngày. Bạn đặt số đêm tối thiểu tính theo ngày đến hoặc toàn kỳ ở, số đêm tối đa, không nhận khách đến, không trả phòng, theo mặc định từng thứ trong tuần và ghi đè từng ngày trên lịch giá. Cùng giá trị đó được gửi tới mọi kênh, nên nới quy tắc cao điểm chỉ cần làm một lần.
• Mùa trong định giá thông minh. Bộ quy tắc có thể đặt giá theo mùa, cuối tuần, đặt sát ngày và đêm lẻ, nên giá mùa thấp điểm và quy tắc đêm lẻ tự chạy mà bạn không phải sửa từng ngày. Giá bạn tự sửa tay được bảo vệ, quy tắc không ghi đè.
• Đợt bảo trì. Ngừng bán (stop sell) đóng các ngày đó trên mọi kênh đã kết nối cùng lúc.
• Khách ở dài về chung một lịch. Một lượt đặt theo tháng trên Airbnb hay một lượt đặt trực tiếp trên website của bạn sẽ giảm phòng trống trên mọi kênh còn lại.

FAQ

Đọc tiếp

• Ngày dọn phòng không rối
• Giữ chân khách homestay, khách quay lại
• Thuật ngữ cho thuê ngắn hạn

3 tháng đầu miễn phí.