Công suất phòng, ADR, RevPAR là gì? Cách tính cho homestay

Công suất phòng, ADR và RevPAR là ba con số mà mọi quản lý khách sạn đều theo dõi, và chúng dùng tốt không kém cho một homestay vài phòng. Bài này giải thích công suất phòng, ADR, RevPAR là gì bằng lời đơn giản: mỗi chỉ số đo điều gì, công thức chính xác, và cách tự tính từ lịch phòng của bạn trong mười phút mỗi tháng.

Công thức thì dễ. Cái khó là bạn đưa số gì vào. Tính những đêm người nhà ở như phòng bán được, hay để lẫn phí dọn phòng vào doanh thu, là con số bắt đầu kể một câu chuyện sai. Đặt trang quản lý Airbnb cạnh extranet Booking.com, bạn sẽ thấy hai bên thậm chí không hiểu chữ "còn trống" theo cùng một cách.

Vì vậy bài này nói luôn các lỗi hay gặp, và cách đọc ba con số khi khách đến từ nhiều kênh. Chúng tôi dùng một ví dụ giả định xuyên suốt. Bài không đưa ra mức chuẩn của thị trường, vì một con số chuẩn chỉ có ích khi bạn biết chính xác nó được tính thế nào.

Ba chỉ số và công thức

Định nghĩa chuẩn của ngành khách sạn lấy từ bảng thuật ngữ của CoStar (STR). Thay chữ "phòng khách sạn" bằng "phòng" hoặc "căn" là dùng được cho homestay.

Hai định nghĩa nằm bên dưới cả ba. Số đêm có thể bán là số phòng nhân với số đêm trong kỳ: bốn phòng trong tháng có 30 đêm là 120. Số đêm đã bán không gồm những đêm cho ở miễn phí, CoStar ghi rõ loại này khỏi nhu cầu.

RevPAR cũng bằng ADR × công suất phòng. Vì vậy nó là con số đơn lẻ hữu ích nhất. Giá cao mà phòng trống nhiều, hay kín phòng mà giá quá thấp, đều cho RevPAR yếu, và chỉ RevPAR cho bạn thấy cả hai cùng lúc.

Một ví dụ cụ thể

Giả sử bạn có homestay bốn phòng ở Hội An. Mọi con số dưới đây là giả định.

Tháng 4 có 30 đêm, vậy bạn có 120 đêm có thể bán. Khách ở 84 đêm có trả tiền. Doanh thu tiền phòng, tức chỉ giá mỗi đêm, không gồm phí dọn phòng hay thuế, là 71.400.000 ₫. Người nhà về chơi dịp 30/4 ở phòng 1 trong 4 đêm, và phòng 3 đóng 2 đêm để sửa máy lạnh.

Đó là bản sạch. Giờ xem chuyện gì xảy ra với những đêm bị khóa.

Những lỗi hay làm sai lệch con số

Tính người nhà ở như phòng đã bán. Nếu bạn ghi 4 đêm người nhà ở là đã đặt với giá 0 ₫, số đêm đã bán thành 88. Công suất nhảy lên 73,3%, còn ADR tụt xuống khoảng 811.000 ₫. Cả hai con số đều sai, theo hai hướng ngược nhau. Người nhà ở không phải là bán phòng. Đừng đưa vào số đêm đã bán.

Không thống nhất cách tính đêm bị khóa. Người nhà ở và đóng phòng sửa chữa là những đêm bạn chủ động không bán. Bạn có thể báo công suất theo hai cách, cả hai đều đúng nếu ghi rõ:

• Trên tất cả các đêm: 84 ÷ 120 = 70,0%. Cho thấy homestay thật sự khai thác được bao nhiêu so với toàn bộ khả năng.
• Chỉ trên đêm mở bán: 84 ÷ 114 = 73,7%. Cho thấy bạn bán tốt đến đâu những đêm đã mở.

Định nghĩa của chính Airbnb trong bài trợ giúp về công suất và giá là số đêm đã đặt chia cho "tổng số đêm có thể đặt", và cùng trang đó báo riêng số đêm bị chặn. Vì vậy khi so bảng tính của bạn với con số của Airbnb, hãy xem bạn đang dùng mẫu số nào. Sai lầm là tháng này dùng cách này, tháng sau dùng cách khác.

Gộp phí dọn phòng vào doanh thu. Nếu bạn thu phí dọn phòng 150.000 ₫ cho 28 lượt khách, đó là 4.200.000 ₫. Cộng vào doanh thu tiền phòng thì ADR lên 900.000 ₫, dù không khách nào trả thêm cho một đêm. Phí dọn phòng là tiền để dọn phòng. Hãy theo dõi riêng. Airbnb cũng tính giá trung bình mỗi đêm từ tổng doanh thu tiền đêm chia cho số đêm đã đặt.

Lẫn giữa tiền khách trả và tiền bạn nhận. Giá khách trả và tiền về tài khoản sau khi nền tảng trừ phí là hai con số khác nhau. Chọn một, ghi rõ là loại nào, và dùng đều mỗi tháng. Bài phí Airbnb và Booking cho chủ nhà cho thấy hai con số này cách nhau bao xa.

Bỏ qua số phòng giống nhau. Nếu một tin đăng bán hai phòng giống hệt nhau, đó là hai phòng trong nguồn cung, không phải một. Tính là một thì công suất có thể vượt 100%.

Tính cả đặt phòng đã hủy. Một lượt hủy có thu phí mang lại tiền nhưng không có đêm nào có khách ở. Để khoản này ngoài doanh thu tiền phòng, nếu không ADR sẽ cao hơn mức bất kỳ khách nào thật sự trả.

Đọc các chỉ số khi bán trên nhiều kênh

Phần lớn chủ homestay bán trên hai, ba nền tảng cộng thêm khách đặt trực tiếp qua Zalo hay trang riêng. Công suất phòng và RevPAR thuộc về cả homestay, không thuộc về kênh nào, vì số đêm có thể bán là như nhau dù kênh nào bán. Còn ADR thì rất đáng xem theo từng kênh.

Tiếp ví dụ trên, 84 đêm chia theo kênh như sau:

"Phần đóng góp vào RevPAR" là doanh thu của mỗi kênh chia cho toàn bộ 120 đêm có thể bán. Cộng các phần lại bằng RevPAR của cả homestay, nên bạn dễ thấy tiền đến từ đâu.

Vài điều cần nhớ khi đọc bảng như vậy:

• Mỗi nền tảng báo theo cách riêng. Mục Thông tin chi tiết của Airbnb chỉ cho thấy công suất và giá trung bình mỗi đêm của các tin đăng trên Airbnb. Hướng dẫn hiệu suất của Booking.com mô tả ADR là giá trung bình bạn nhận cho mỗi đêm phòng, và tab Phân tích có báo cáo Pace và Thống kê doanh số. Không bên nào thấy đặt phòng của kênh kia, nên không bên nào cho bạn công suất thật của cả homestay.
• ADR cao hơn chưa chắc là kênh tốt hơn. Kênh có ADR cao nhất cũng có thể là kênh trừ phí nhiều nhất. Hãy so các kênh theo số tiền bạn thật sự nhận.
• ADR trực tiếp thấp có thể là chủ ý. Nếu bạn cho khách đặt trực tiếp giá tốt hơn, ADR ở đó thấp là bình thường. Hãy xem số đêm đặt trực tiếp có tăng không.

Thói quen mỗi tháng

Santara AI giúp đo công suất phòng, ADR và RevPAR thế nào

Phần khó nhất của các chỉ số này là gom số liệu sạch từ nhiều nơi. Santara AI giữ một lịch cho mỗi phòng làm nguồn dữ liệu gốc. Đặt phòng mới, thay đổi và hủy từ mọi kênh đã kết nối đều về cùng lịch đó, và trang đặt phòng trực tiếp của bạn cũng bán từ lịch này. Nhờ vậy bạn có một chỗ để đếm đêm đã bán và doanh thu từ Airbnb, Booking.com, Agoda và các kênh khác, thay vì ba trang quản lý với ba cách định nghĩa. Bạn xem các kênh kết nối được ở trang tích hợp.

Mỗi phòng còn có số lượng phòng giống nhau mà bạn bán, và số phòng trống không bao giờ vượt quá con số đó. Đó cũng chính là con số bạn cần cho số đêm có thể bán. Khi đóng ngày cho người nhà ở hay sửa chữa, bạn dùng ngừng bán, và các ngày đó đóng trên mọi kênh đã kết nối.

Câu hỏi thường gặp

Đọc tiếp

• Đồng bộ giá và số đêm tối thiểu mùa Tết
• PMS hay channel manager: chủ nhà có cần cả hai?
• Website đặt phòng trực tiếp cho homestay

3 tháng đầu miễn phí.