Thuật ngữ cho thuê ngắn hạn: 45 từ chủ homestay hay gặp

Ngành nào cũng có tiếng lóng riêng, và cho thuê ngắn hạn mượn phần lớn từ ngành khách sạn. ADR, CTA, stop sell, allotment: bạn gặp những chữ này trong extranet Booking.com, trong menu phần mềm, trong nhóm Zalo của các chủ homestay, mà hiếm khi có ai giải thích. Bài thuật ngữ cho thuê ngắn hạn này giải thích khoảng 40 từ bằng tiếng Việt dễ hiểu, xếp theo nhóm công việc.

Mỗi định nghĩa cố ý viết ngắn. Thuật ngữ nào cần nhiều hơn ba câu, chúng tôi dẫn sang bài hướng dẫn đầy đủ. Công thức theo định nghĩa chuẩn của ngành khách sạn trong bảng thuật ngữ của CoStar (STR), giống hệt bài công suất phòng, ADR, RevPAR là gì. Quy định của từng nền tảng lấy từ trang trợ giúp chính thức của họ, kiểm tra vào tháng 10/2026.

Bảng thuật ngữ cho thuê ngắn hạn này không có số trung bình hay mức chuẩn của thị trường. Một bảng thuật ngữ nên cho bạn biết một chữ nghĩa là gì, chứ không phải con số của bạn nên là bao nhiêu.

Nhiều chủ nhà dùng song song tiếng Việt và tiếng Anh, nên mỗi mục ghi cả tên tiếng Anh trong ngoặc khi cả hai cùng phổ biến.

Cách dùng bảng thuật ngữ cho thuê ngắn hạn này

Đọc phần bạn cần, không cần đọc hết. Nếu bạn có homestay ở Đà Lạt hay vài căn ở Hội An và sắp kết nối thêm một kênh đặt phòng, hãy bắt đầu từ phần "Kênh bán và đồng bộ". Nếu tiền nhận về ít hơn bạn nghĩ, xem phần "Thanh toán và phí". Những cặp thuật ngữ hay bị nhầm nhất nằm trong hình dưới đây.

Doanh thu và hiệu quả

Đây là những con số dùng để đánh giá một tháng. Bên dưới tất cả là hai đầu vào: số đêm có thể bán và số đêm đã bán.

Số đêm có thể bán (Nights available)

Số phòng nhân với số đêm trong kỳ. Bốn phòng trong tháng có 30 đêm là 120 đêm có thể bán. Hãy quyết định một lần xem có trừ những đêm gia đình về ở hay đóng phòng sửa chữa ra khỏi con số này không, rồi giữ nguyên cách tính mỗi tháng.

Số đêm đã bán (Nights sold)

Những đêm khách thực sự ở và có trả tiền. Đêm cho ở miễn phí và đêm người nhà ở không phải là bán, và CoStar cũng loại phòng miễn phí ra khỏi nhu cầu.

Công suất phòng (Occupancy rate)

Tỷ lệ số đêm bạn bán được trên số đêm có thể bán: số đêm đã bán ÷ số đêm có thể bán. Bài trợ giúp của Airbnb về công suất và giá dùng mẫu số là tổng số đêm có thể được đặt, nên khi so sánh hãy xem mình đang dùng mẫu số nào.

Giá phòng bình quân (ADR)

Giá trung bình của một đêm đã bán: doanh thu tiền phòng ÷ số đêm đã bán. Doanh thu tiền phòng chỉ gồm giá mỗi đêm, không gồm phí dọn phòng hay thuế.

Doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR)

Doanh thu tiền phòng chia đều cho mọi đêm có thể bán: doanh thu tiền phòng ÷ số đêm có thể bán. Nó cũng bằng ADR × công suất phòng, nên một con số cho thấy cả giá lẫn mức lấp phòng. Bài chỉ số dẫn ở trên có ví dụ tính cả ba trong một tháng.

Thời gian đặt trước (Booking window, lead time)

Số ngày từ lúc khách đặt phòng đến ngày khách đến. Nếu khách đặt dịp Tết sớm hơn mọi năm, nhu cầu đang đến sớm và bạn có thể giữ giá.

Thời gian lưu trú (Length of stay, LOS)

Số đêm trong một lượt đặt phòng. Số đêm lưu trú bình quân bằng số đêm đã bán chia cho số lượt đặt, và nó quyết định bạn phải trả tiền dọn phòng bao nhiêu lần.

Tốc độ đặt phòng (Pace)

Tốc độ khách đặt cho một giai đoạn sắp tới, so với cùng thời điểm năm ngoái. Tab Phân tích của Booking.com có báo cáo Pace. Nếu tốc độ đặt cho dịp 30/4 chậm hơn năm ngoái, bạn biết từ sớm chứ không phải đến ngày 28/4. Bài định giá phòng Tết 2027 chỉ cách xử lý.

Đêm trống lẻ (Gap night, orphan night)

Một hai đêm chưa bán kẹt giữa hai lượt đặt, thường ngắn hơn số đêm tối thiểu nên không ai đặt được. Giảm số đêm tối thiểu cho mấy ngày đó, hoặc mời khách trước hay sau ở thêm, thường lấp được.

Giá và giới hạn đặt phòng

Đây là các thiết lập quyết định ai được đặt đêm nào, với giá bao nhiêu. Hầu hết áp dụng theo từng ngày.

Gói giá (Rate plan)

Một mức giá đi kèm điều kiện riêng cho một phòng, ví dụ "hủy linh hoạt", "không hoàn tiền" hay "kèm bữa sáng". Một phòng có thể có nhiều gói giá, và khách thấy mỗi gói là một lựa chọn riêng.

Giá cơ bản (Base rate)

Giá mỗi đêm bình thường của bạn, trước khi áp giá mùa, giảm giá hay quy tắc nào. Nhiều chủ nhà đặt giá cơ bản theo từng ngày trong tuần, rồi chỉnh riêng những ngày đặc biệt.

Số đêm tối thiểu khi nhận phòng (Minimum stay on arrival)

Lượt ở bắt đầu vào ngày này phải dài ít nhất N đêm. Khách đến từ hôm trước vẫn đặt được lượt ngắn hơn đi qua ngày đó.

Số đêm tối thiểu xuyên suốt (Minimum stay through)

Mọi lượt ở có chứa ngày này phải dài ít nhất N đêm, dù bắt đầu từ ngày nào. Dùng cho đêm ai cũng muốn, như đêm giao thừa. Bài đồng bộ giá và số đêm tối thiểu dịp Tết có ví dụ cho cả hai.

Số đêm tối đa (Maximum stay)

Lượt ở bắt đầu vào ngày này không được dài quá N đêm. Nó giữ những ngày bạn đã hứa cho việc khác, hoặc hạn chế lượt ở dài với giá cao điểm.

Đóng nhận phòng (Closed to arrival, CTA)

Khách không được nhận phòng vào ngày này, nhưng vẫn ở xuyên qua được. Hữu ích cho ngày không ai dọn phòng, hoặc ngày nhận phòng sẽ tạo ra đêm trống lẻ.

Đóng trả phòng (Closed to departure, CTD)

Khách không được trả phòng vào ngày này, nhưng vẫn có thể đến hoặc ở xuyên qua. Hữu ích cho mùng 1 Tết khi người dọn phòng nghỉ, hoặc để giữ trọn một kỳ nghỉ dài.

Ngừng bán (Stop sell)

Đêm đó không bán trên bất kỳ kênh nào. Dùng khi gia đình về ở, sửa chữa, hoặc phòng bạn muốn giữ lại.

Giá theo thời gian lưu trú (LOS pricing)

Giá mỗi đêm thay đổi theo số đêm khách đặt, ví dụ giá thấp hơn cho lượt ở từ một tuần trở lên. Giảm giá theo tuần và theo tháng của Airbnb là một dạng đơn giản của nó.

Kênh bán và đồng bộ

Phần lớn sai sót tốn tiền bắt đầu ở đây: hai cuốn lịch lệch nhau vài tiếng.

Kênh đặt phòng trực tuyến (OTA)

Trang bán phòng của bạn cho du khách, như Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com, Expedia hay Trip.com. Khách đặt ở đó, rồi OTA chuyển đơn cho bạn.

Extranet (trang quản lý dành cho chủ nhà)

Khu vực quản lý của OTA dành cho chủ nhà, nơi bạn chỉnh giá, phòng trống, đơn đặt và tiền nhận. Booking.com gọi là extranet. Nền tảng khác gọi là cổng đối tác hay trang quản lý của chủ nhà.

Phần mềm quản lý kênh (Channel manager)

Phần mềm giữ cho phòng trống, giá và các giới hạn khớp nhau trên nhiều OTA, đồng thời gom đơn của các kênh về một chỗ. Một đơn trên kênh này sẽ đóng đêm đó trên các kênh khác. Xem channel manager là gì và đồng bộ lịch hoạt động thế nào.

Phần mềm quản lý vận hành (PMS)

Phần mềm lo phần vận hành phía sau đơn đặt: lịch, thông tin khách, dọn phòng, thanh toán và báo cáo. Có công cụ làm cả hai việc, như bài PMS hay channel manager giải thích.

Đồng bộ iCal (iCal sync)

Một đường link lịch do trang này xuất ra và trang khác nhập vào. Nó chỉ mang ngày đã bị chặn: không có giá, không có số đêm tối thiểu, không có thông tin khách. Trang nhập link quyết định lịch cập nhật. Trợ giúp của Airbnb ghi là mỗi 3 giờ, trang đồng bộ lịch của Booking.com ghi là tối đa hai giờ. Đọc thêm vì sao đồng bộ iCal bị chậm.

Kết nối API (API connection)

Đường kết nối trực tiếp giữa phần mềm và OTA. Nó đẩy phòng trống, giá và giới hạn ra, đồng thời nhận đơn mới, thay đổi và hủy về, không phải chờ lượt nhập lịch. Bài đồng bộ iCal hay channel manager so sánh hai cách.

Số lượng phòng và phân bổ phòng (Unit count, allotment)

Số lượng phòng là số căn giống hệt nhau bạn bán dưới một loại phòng: bốn bungalow giống nhau thì số lượng là 4. Phân bổ phòng là cách làm cũ của khách sạn, chia cho mỗi kênh một số phòng cố định. Khi dùng chung một lịch, mọi kênh bán từ cùng một kho phòng.

Ghép phòng (Mapping)

Nối mỗi phòng trên OTA với đúng phòng tương ứng trong lịch của bạn, để đơn về đúng chỗ và cập nhật đi đúng tin đăng. Ghép sai rất khó thấy: đồng bộ vẫn chạy, nhưng trên phòng khác. Xem bài channel manager Booking.com.

Bán vượt (Overbooking)

Số đơn nhiều hơn số phòng cho cùng một đêm. Một số khách sạn cố ý làm vậy vì tính trước sẽ có khách hủy. Với chủ nhà nhỏ, gần như luôn là sai sót.

Trùng phòng (Double booking)

Hai khách cùng đặt một phòng cho cùng một đêm, thường vì lịch bên này chưa kịp cập nhật từ bên kia. Với tin đăng chỉ có một phòng, bán vượt và trùng phòng là một. Nếu đã xảy ra, xem bị trùng phòng phải làm sao.

Đặt phòng trực tiếp (Direct booking)

Đơn đặt qua website của bạn, qua Zalo hay điện thoại, không qua OTA nào. Nó cũng phải đóng ngày trên mọi kênh như một đơn OTA. Xem bài website đặt phòng trực tiếp cho homestay.

Thanh toán và phí

Các thuật ngữ này giải thích khoảng chênh giữa số tiền khách trả và số tiền về tài khoản của bạn.

Hoa hồng (Commission)

Phần OTA giữ lại trên mỗi đơn. Trang hoa hồng của Booking.com ghi rằng mức của bạn tùy quốc gia, loại chỗ nghỉ và thỏa thuận, còn Agoda gọi khoản này là "thù lao" (compensation). So sánh trong bài phí Airbnb và Booking cho chủ nhà.

Phí chia sẻ (Split fee)

Cách thu phí cũ của Airbnb: chủ nhà trả một khoản phí dịch vụ nhỏ, khách trả một khoản riêng khi thanh toán. Bài trợ giúp về phí dịch vụ của Airbnb ghi rằng cách này đang bị bỏ dần.

Phí chỉ chủ nhà trả (Host-only fee, single fee)

Cách thu của Airbnb trong đó toàn bộ phí dịch vụ trừ vào tiền chủ nhà nhận, và khách chỉ thấy một mức giá. Airbnb cho biết đa số chủ nhà phải dùng cách này và đã chuyển thì không quay lại được. Bài phí Airbnb cho chủ nhà 2026 có cách tính lại giá.

Tiền thực nhận (Payout)

Số tiền nền tảng chuyển cho bạn sau khi trừ phí. Đây là con số nên dùng để so sánh các kênh, vì giá cao hơn ở một trang vẫn có thể cho bạn ít tiền hơn.

Thẻ ảo (VCC, virtual credit card)

Số thẻ dùng một lần mà OTA cấp để trả tiền cho bạn khi khách đã thanh toán cho OTA. Bạn quẹt nó như thẻ thường. Trang phương thức thanh toán của Agoda ghi rằng phí giao dịch của thẻ ảo do chỗ nghỉ chịu.

Phí dọn phòng (Cleaning fee)

Khoản thu một lần cho mỗi lượt ở để trả tiền dọn dẹp. Đừng tính nó vào ADR. Theo trang hoa hồng của Booking.com dẫn ở trên, hoa hồng cũng tính trên các khoản phí bạn thu thêm, kể cả phí dọn phòng.

Chính sách hủy (Cancellation policy)

Quy định khách được hoàn bao nhiêu nếu hủy. Mỗi OTA có bộ lựa chọn riêng, nên cùng chữ "linh hoạt" có thể là hạn chót khác nhau trên mỗi trang.

Khách không đến (No-show)

Khách đã có đơn xác nhận nhưng không đến và cũng không hủy. Bạn được thu bao nhiêu tùy chính sách hủy và quy định của kênh, nên hãy đánh dấu trên extranet sớm.

Thuế giá trị gia tăng (VAT, thuế GTGT)

Thuế tính trên hàng hóa và dịch vụ, khi áp dụng có thể tính trên doanh thu lưu trú và trên phí mà nền tảng thu của bạn. Bạn có phải nộp hay không tùy doanh thu, nên hãy hỏi cơ quan thuế nơi bạn kinh doanh. Bài giấy phép kinh doanh homestay 2026 có phần thuế.

Vận hành và khách

Những từ dùng cho khoảng thời gian giữa lúc một khách đi và khách sau đến.

Dọn phòng giữa hai lượt khách (Turnover)

Mọi việc giữa giờ trả phòng và lượt nhận phòng tiếp theo: dọn dẹp, giặt ủi, bổ sung đồ dùng và kiểm tra lần cuối. Bài ngày dọn phòng không rối có quy trình đầy đủ.

Trả và nhận phòng cùng ngày (Same-day turnover)

Một lượt trả phòng và một lượt nhận phòng trong cùng ngày, cùng một phòng. Giờ trả phòng và giờ nhận phòng quyết định người dọn có bao nhiêu tiếng, nên yêu cầu nhận phòng sớm rất quan trọng.

Đêm chủ nhà sử dụng (Owner stay, blocked night)

Đêm chủ nhà hoặc người nhà ở. Đó không phải đêm bán, nên đừng tính vào số đêm đã bán, và hãy đóng bằng ngừng bán.

Khai báo lưu trú (Guest registration)

Báo thông tin khách cho cơ quan chức năng. Ở Việt Nam, chủ nhà khai báo khách lưu trú qua đêm với công an xã, phường nơi có homestay. Bài khai báo lưu trú cho homestay 2026 có hạn chót, cách làm và nguồn.

Nội quy nhà (House rules)

Những quy định khách đồng ý khi đặt phòng: giờ yên tĩnh, hút thuốc, tiệc tùng, thêm khách, thú cưng. Ghi điều quan trọng trong tin đăng và nhắc lại trước ngày đến, vì khách ít khi đọc lại tin đăng. Bài cẩm nang nhắn tin với khách có mẫu tin nhắn.

Trả lời đánh giá (Review response)

Lời đáp công khai của bạn cho đánh giá của khách. Theo trang trợ giúp về đánh giá của Airbnb và trả lời đánh giá của Booking.com, khách Airbnb có 14 ngày sau khi trả phòng để viết đánh giá, còn Booking.com duyệt câu trả lời trước khi đăng. Xem bài trả lời đánh giá xấu.

Bán thêm dịch vụ (Upsell)

Dịch vụ có tính phí bạn mời khách đã đặt phòng, như nhận phòng sớm, trả phòng muộn hay ở thêm đêm. Cơ hội tốt nhất nằm trên lịch: một đêm trống trước ngày khách đến chính là lượt nhận phòng sớm bạn có thể bán. Xem cơ hội bán thêm trên lịch của bạn.

Các thuật ngữ này nằm ở đâu trong Santara AI

Phần lớn thuật ngữ cho thuê ngắn hạn trong bài này gắn với một chỗ trong Santara AI: lịch phòng với mỗi phòng một hàng, là nguồn dữ liệu gốc cho mọi kênh.

• Giá và giới hạn. Bạn đặt giá mỗi đêm, số đêm tối thiểu khi nhận phòng và xuyên suốt, số đêm tối đa, đóng nhận phòng, đóng trả phòng và ngừng bán, theo mặc định từng ngày trong tuần và chỉnh riêng từng ngày. Thay đổi được đẩy sang các kênh đã kết nối.
• Số lượng phòng. Mỗi phòng có số lượng phòng, và phòng trống không bao giờ vượt quá con số đó, nên phòng chỉ có một căn không bao giờ bị bán thành hai. Bạn xác nhận con số này trước khi bật bán.
• Ghép phòng. Khi kết nối Booking.com, bạn ghép từng phòng Booking.com với một phòng trong Santara AI.
• Đơn về. Đơn mới, thay đổi và hủy từ mọi kênh đã kết nối đều về cùng một lịch. Một đơn trên kênh này làm giảm phòng trống trên các kênh khác, và website đặt phòng trực tiếp của bạn cũng bán từ chính lịch đó.
• Vận hành. Đơn mới tự tạo việc dọn phòng, và email Daily Brief liệt kê khách đến, khách đi và phòng cần dọn.

Bạn có thể xem 54 kênh trên trang tích hợp.

FAQ

Đọc tiếp

• Thống kê cho thuê ngắn hạn Đông Nam Á 2026
• Cách chọn phần mềm quản lý villa
• Đổi channel manager không mất đặt phòng

3 tháng đầu miễn phí.