Quy định cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam và Đông Nam Á (2026)
Giấy phép, khai báo lưu trú, căn hộ chung cư và thuế khi cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam, Indonesia, Thái Lan, Malaysia và Philippines, tính đến 11/2026.
Tai Pham
Quy định cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam và các nước Đông Nam Á do từng quốc gia, thậm chí từng thành phố, tự đặt ra. Tính đến tháng 11/2026, Việt Nam yêu cầu đăng ký kinh doanh, hồ sơ PCCC, giấy an ninh trật tự, thông báo cho Sở và thông báo lưu trú cho mọi khách qua đêm. Indonesia cần mã NIB và KBLI, Thái Lan coi lưu trú dưới một tháng là kinh doanh khách sạn, Malaysia giao cho bang, hội đồng địa phương và ban quản trị chung cư, còn Philippines yêu cầu giấy phép kinh doanh địa phương và công nhận của Bộ Du lịch.
Bài này đặt năm thị trường cạnh nhau trong một bảng, mỗi ô dẫn về văn bản chính thức hoặc bài báo, bài phân tích của công ty luật nói về văn bản đó. Nếu chúng tôi không tìm được nguồn chính thức, ô đó ghi "hỏi địa phương" thay vì đoán. Phần Việt Nam được tóm tắt ngắn, vì chi tiết đã có trong bài giấy phép kinh doanh homestay 2026.
Đây là danh sách kiểm tra, không phải tư vấn pháp lý. Các quy định trong khu vực đã thay đổi nhiều lần trong 2025 và 2026. Hãy xác nhận lại với cơ quan địa phương trước khi nhận khách.
Quy định cho thuê ngắn hạn: bảng so sánh 5 nước
| Giấy phép, đăng ký | Khai báo khách | Chung cư, căn hộ | Thuế và phí | |
| Việt Nam | Đăng ký hộ kinh doanh, PCCC, an ninh trật tự, thông báo Sở Du lịch | Thông báo lưu trú mọi khách qua đêm; khách nước ngoài khai báo trực tuyến khi đến (Luật 118/2025/QH15) | TP.HCM: chỉ chung cư có chức năng hỗn hợp (VOV); nơi khác hỏi địa phương | Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không nộp GTGT, TNCN nhưng phải thông báo doanh thu (Nghị định 141/2026) |
| Indonesia (Bali) | NIB với mã KBLI đúng trên OSS; OTA kiểm tra từ 2026 | Khách nước ngoài báo qua APOA (Cục Xuất nhập cảnh) | Chưa thấy quy định quốc gia; hỏi ban quản lý tòa nhà | Thuế khách sạn địa phương (PBJT) tối đa 10% (Luật 1/2022); khách nộp phí Bali 150.000 rupiah |
| Thái Lan | Dưới một tháng là kinh doanh khách sạn; tối đa 8 phòng, 30 khách được thông báo thay giấy phép (Quy định Bộ 2023) | TM30 trong 24 giờ (Luật Xuất nhập cảnh, Điều 38) | Cục Đất đai: căn hộ chung cư không được làm khách sạn (Bangkok Biz News) | Đăng ký VAT khi doanh thu vượt 1,8 triệu baht (Grant Thornton) |
| Malaysia | Chưa có giấy phép quốc gia; Penang yêu cầu giấy phép hội đồng địa phương (The Star) | Hỏi địa phương | Ban quản trị (JMB, MC) được cấm cho thuê ngắn hạn (Tòa Liên bang, qua Allen & Gledhill) | Thuế du lịch 10 ringgit/phòng/đêm với khách nước ngoài (Hải quan) |
| Philippines | Giấy phép kinh doanh của chính quyền địa phương; cơ sở lưu trú phải được Bộ Du lịch công nhận (RA 9593, Điều 39) | Hỏi địa phương | Hạn chế trong văn bản gốc của chung cư, ban quản lý có quyền thực thi (RA 4726) | Hỏi cơ quan thuế BIR và chính quyền địa phương |
Ở Việt Nam, cho thuê ngắn hạn cần những gì?
Không có tờ "giấy phép Airbnb" nào cả. Một homestay ở Đà Lạt hay một căn villa ở Phú Quốc cần một bộ giấy tờ do nhiều cơ quan tiếp nhận:
- Đăng ký hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã, có ngành dịch vụ lưu trú. Lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nên homestay hai phòng cũng phải đăng ký. Hộ kinh doanh chỉ dành cho công dân Việt Nam.
- Hồ sơ PCCC theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
- Giấy chứng nhận đủ điều kiện an ninh, trật tự: công an cấp xã cấp cho cơ sở từ 29 phòng trở xuống, theo Nghị định 58/2026/NĐ-CP.
- Văn bản thông báo gửi Sở ít nhất 15 ngày trước khi hoạt động.
Từng bước, hồ sơ và mức phạt nằm trong bài giấy phép kinh doanh homestay 2026. Nếu bạn đang tính vốn, bảng chi phí trong bài mở homestay cần bao nhiêu vốn có sẵn các khoản này.
Khai báo lưu trú ở Việt Nam và các nước láng giềng
Việt Nam yêu cầu báo mọi khách qua đêm, kể cả khách Việt, trong khi Indonesia và Thái Lan chỉ yêu cầu báo khách nước ngoài.
| Nước | Báo khách nào | Thời hạn | Ở đâu |
| Việt Nam | Mọi khách qua đêm | Trước 23 giờ đêm đầu; khách nước ngoài khai báo trực tuyến ngay khi đến | Hệ thống của Bộ Công an |
| Indonesia | Khách nước ngoài | Khi nhận phòng (một văn phòng nêu 24 giờ) | APOA |
| Thái Lan | Khách nước ngoài | Trong 24 giờ | TM30, văn phòng xuất nhập cảnh |
| Malaysia | Hỏi địa phương | Hỏi địa phương | Hỏi địa phương |
| Philippines | Hỏi địa phương | Hỏi địa phương | Hỏi địa phương |
Cách làm trên hệ thống, thông tin cần thu và mức phạt theo số khách bị bỏ sót có trong bài khai báo lưu trú homestay 2026. Với Malaysia và Philippines, chúng tôi không tìm được quy định chính thức áp riêng cho chủ nhà cho thuê ngắn hạn, nên hãy hỏi công an hoặc cơ quan xuất nhập cảnh địa phương và xin câu trả lời bằng văn bản.
Căn hộ chung cư có được cho thuê theo ngày không?
Đây là chỗ nhiều kế hoạch đổ vỡ, vì tòa nhà có thể nói không ngay cả khi thành phố cho phép.
- TP.HCM: Quyết định 26/2025 chỉ cho căn hộ thuộc dự án chung cư có chức năng hỗn hợp kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, theo VOV. Việc sửa quy định này vẫn đang được bàn, nên hãy kiểm tra văn bản mới nhất. Ở tỉnh, thành khác, hãy hỏi ban quản trị và đọc nội quy tòa nhà.
- Thái Lan: từ năm 2023, Cục Đất đai cho rằng căn hộ chung cư không thể làm phòng khách sạn nếu chưa giải thể chung cư; Bộ Nội vụ coi cho thuê căn hộ theo ngày là vi phạm (InfoQuest).
- Malaysia: Tòa án Liên bang giữ nguyên nội quy cấm cho thuê ngắn hạn của một ban quản trị. Trên đảo Penang, mọi bất động sản nhà ở dạng phân lô (strata) đều không được cấp phép.
- Philippines: văn bản gốc của chung cư phải ghi mục đích sử dụng từng căn, và mọi chủ căn hộ hay ban quản lý đều có quyền thực thi các hạn chế đó (RA 4726).
- Indonesia: chúng tôi không thấy quy định quốc gia; hãy hỏi ban quản lý và hội cư dân (PPPSRS).
Thuế và phí khi cho thuê ngắn hạn
- Việt Nam: từ 01/01/2026, hộ kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không nộp GTGT, TNCN nhưng vẫn thông báo doanh thu. Trên ngưỡng, lưu trú nộp GTGT 5% doanh thu cùng thuế TNCN, kê khai theo quý.
- Indonesia: mỗi huyện đặt thuế PBJT với dịch vụ khách sạn, tối đa 10%, áp cho cả villa. Gianyar (Ubud) đặt 10% theo Quy định 7/2023. Khách nước ngoài tự nộp phí 150.000 rupiah khi đến Bali qua Love Bali.
- Thái Lan: thu nhập cho thuê là thu nhập chịu thuế (Cục Thuế Thái Lan); đăng ký VAT khi doanh thu vượt 1,8 triệu baht.
- Malaysia: khách nước ngoài trả thuế du lịch 10 ringgit mỗi phòng mỗi đêm, và nền tảng đặt phòng đã đăng ký sẽ thu khoản này trên đơn đặt trực tuyến (Hải quan Malaysia).
- Philippines: hỏi cơ quan thuế BIR và chính quyền địa phương; chúng tôi chưa thấy trang chính thức viết riêng cho chủ nhà cho thuê ngắn hạn.
Thứ tự nên làm trước khi nhận khách đầu tiên
Step 1
1. Kiểm tra loại nhà có được phép không
Xem quy hoạch, nội quy tòa nhà và quy định của thành phố trước khi bỏ tiền sửa sang. Với căn hộ chung cư, xin câu trả lời của ban quản trị bằng văn bản.
Step 2
2. Đăng ký kinh doanh
Ở Việt Nam là hộ kinh doanh có ngành lưu trú, kèm PCCC và an ninh trật tự. Ở nước khác là NIB, thông báo phi khách sạn hoặc giấy phép địa phương.
Step 3
3. Mở tài khoản khai báo khách
Tạo tài khoản trên hệ thống của Bộ Công an trước ngày khách đầu tiên đến, và phân công người khai báo mỗi lần nhận phòng.
Step 4
4. Hỏi cơ quan thuế cách kê khai
Xác nhận bạn kê khai theo quý hay chỉ thông báo doanh thu, và khi nào phải dùng hóa đơn điện tử.
Step 5
5. Lưu bản scan mọi giấy tờ
Giữ một thư mục chung để khi OTA hay đoàn kiểm tra hỏi, bạn có ngay.
Nếu tòa nhà không cho thuê theo ngày, thuê theo tháng vẫn có thể là lựa chọn; bài mùa thấp điểm homestay có phần định giá lưu trú dài, và thuật ngữ cho thuê ngắn hạn giải thích các khái niệm như số đêm tối thiểu.
Santara AI hỗ trợ đến đâu
Santara AI không xin giấy phép, không khai báo lưu trú, không kê khai thuế và không kiểm tra nội quy tòa nhà thay bạn. Santara AI cũng không tạo tin đăng trên OTA hay điền các ô giấy phép trên đó.
Phần Santara AI làm là vận hành hằng ngày khi bạn đã được phép kinh doanh:
- Một lịch cho mỗi phòng. Đặt phòng, thay đổi và hủy từ mọi kênh đã kết nối đổ về cùng một lịch; một đơn trên kênh này làm giảm phòng trống trên các kênh khác. Bạn có thể kết nối Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Expedia, Trip.com và nhiều kênh khác, trong tổng số 54 kênh trên trang tích hợp.
- Số đêm tối thiểu đẩy ra các kênh. Nếu quy định buộc bạn chuyển sang thuê theo tháng, bạn đặt số đêm tối thiểu một lần trong Santara AI và nó được gửi tới các kênh đã kết nối.
- Daily Brief mỗi sáng. Email lúc 6 giờ liệt kê khách đến trong ngày, một lời nhắc tiện lợi về những ai bạn cần khai báo trước 23 giờ.
- Một hộp thư. Tin nhắn khách từ Airbnb, Booking.com và Expedia về chung một chỗ, nên việc nhắc khách mang hộ chiếu hay căn cước chỉ cần một bước.
Những gì Santara AI không làm
Santara AI không cho bạn biết căn nhà có được cho thuê theo ngày hay không, và không gửi dữ liệu tới hệ thống công an, xuất nhập cảnh hay thuế. Bài này phản ánh các nguồn chúng tôi kiểm tra được tính đến tháng 11/2026 và không phải tư vấn pháp lý hay thuế.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà ngắn hạn có cần giấy phép không?
Ở Việt Nam là có. Lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nên kể cả homestay nhỏ cũng cần đăng ký kinh doanh, hồ sơ PCCC, giấy an ninh trật tự và thông báo cho Sở trước khi mở cửa.
Cho thuê căn hộ chung cư theo ngày có hợp pháp không?
Tùy địa phương và tòa nhà. Tại TP.HCM, Quyết định 26/2025 chỉ cho căn hộ trong chung cư có chức năng hỗn hợp kinh doanh lưu trú du lịch. Ở nơi khác, hãy hỏi ban quản trị và chính quyền địa phương.
Khách Việt Nam ở homestay có phải khai báo không?
Có. Từ 01/7/2026, mọi khách qua đêm, cả người Việt lẫn người nước ngoài, phải được thông báo lưu trú, hạn trước 23 giờ ngày đầu tiên.
Người Việt muốn cho thuê villa ở Bali hay Phuket cần biết gì?
Ở Indonesia cần NIB, mã KBLI và báo khách nước ngoài qua APOA; ở Thái Lan, lưu trú dưới một tháng là kinh doanh khách sạn trừ khi được thông báo phi khách sạn. Người nước ngoài thường phải lập công ty, nên hãy hỏi luật sư địa phương.
Đọc tiếp
3 tháng đầu miễn phí.
Tham gia miễn phí
