Tính lợi nhuận homestay: bảng hòa vốn, ROI và thời gian hoàn vốn
Bảng tính lợi nhuận homestay từng dòng: phí kênh, thuế, khấu hao, lãi vay, rồi điểm hòa vốn, ROI, thời gian hoàn vốn, kèm ví dụ giả định ở Đà Lạt.
Tai Pham
Lịch kín phòng chưa chắc đã có lãi. Trừ phí Airbnb, Booking.com, tiền giặt là, lương nhân viên, tiền thuê nhà, rồi những khoản lặt vặt như ấm siêu tốc hỏng hay bóng đèn cháy, nhiều homestay giữ lại ít hơn hẳn con số trên màn hình đặt phòng. Có những tháng trông rất đông khách mà sổ sách vẫn âm.
Bài này đưa cho bạn một bảng tính lợi nhuận homestay và điểm hòa vốn mà bạn có thể dựng lại trong Excel hay Google Sheets. Bảng đi từ doanh thu xuống tới lợi nhuận ròng, mỗi dòng có công thức, rồi gom lại thành ba con số trả lời đúng câu hỏi của chủ nhà: cần bán bao nhiêu đêm mới đủ chi phí, đồng vốn bỏ ra sinh lời bao nhiêu phần trăm một năm (ROI), và bao lâu thì hoàn vốn.
Toàn bài dùng một homestay giả định ở Đà Lạt để bạn thấy từng phép tính. Mọi con số trong ví dụ đều là minh họa, không phải mức chuẩn của thị trường. Số liệu thật duy nhất trong bài là mức phí và thuế chính thức, có dẫn nguồn và kiểm tra tại thời điểm tháng 10/2026.
Bảng tính lợi nhuận homestay, từng dòng một
Hãy tính theo tháng. Hóa đơn điện nước đến theo tháng, các kênh trả tiền theo kỳ, và bạn vẫn nghĩ về mùa cao điểm, thấp điểm theo tháng. Chia mọi chi phí thành hai nhóm: chi phí biến đổi, tăng theo mỗi đêm hay mỗi lượt khách, và chi phí cố định, phải trả cả khi tháng đó không có ai.
| Dòng | Loại | Công thức |
| Doanh thu phòng | Thu | ADR × số đêm bán được |
| Phí kênh (OTA) | Biến đổi | Doanh thu × tỷ lệ phí của từng kênh |
| Giặt là, dọn phòng thuê ngoài | Biến đổi | Chi phí mỗi lượt × số lượt khách |
| Đồ dùng cho khách | Biến đổi | Chi phí mỗi đêm × số đêm bán |
| Thuế theo doanh thu | Biến đổi | Theo ngưỡng và tỷ lệ bên dưới |
| Tiền thuê nhà | Cố định | Tiền thuê hằng tháng |
| Lương nhân viên | Cố định | Lương tháng của người làm toàn thời gian |
| Điện, nước, internet | Cố định (gần như) | Trung bình 3 hóa đơn gần nhất, cộng phần khách dùng máy lạnh, nước nóng |
| Phần mềm, thuê bao | Cố định | Gói tháng |
| Quỹ bảo trì | Cố định | Một khoản cố định để riêng mỗi tháng |
| Khấu hao nội thất | Cố định | Giá mua ÷ số tháng dự kiến dùng |
| Lãi vay | Cố định | Phần lãi trong khoản trả hằng tháng |
Doanh thu bắt đầu từ ADR và số đêm bán được. Nếu bạn chưa tính hai số này cẩn thận, hãy đọc bài công suất phòng, ADR, RevPAR là gì trước. Bài đó giải thích vì sao không nên tính đêm chủ nhà ở hay phí dọn dẹp vào doanh thu phòng.
Phí kênh và thuế: chỉ dùng mức chính thức
Phí kênh thường là chi phí biến đổi lớn nhất, và cũng là dòng dễ đoán sai nhất. Đừng lấy "mức hoa hồng phổ biến" trên các hội nhóm. Hãy lấy mức trong hợp đồng của chính bạn.
Airbnb công bố mức phí. Với phí duy nhất, Airbnb cho biết đa số chủ nhà trả 15,5% tổng phụ tiền đặt phòng, số còn lại thường từ 14% đến 16%. Booking.com và Agoda đặt mức phí trong thỏa thuận riêng với bạn. Bài phí Airbnb và Booking cho chủ nhà giải thích mỗi kênh tính phí trên khoản nào, và công cụ tính phí OTA miễn phí cho bạn biết mỗi đặt phòng còn lại bao nhiêu. Nếu khách đến từ nhiều kênh, dùng tỷ lệ bình quân: tổng phí trên báo cáo năm ngoái ÷ tổng doanh thu.
Với thuế của hộ kinh doanh lưu trú, các mốc chính tại thời điểm tháng 10/2026:
- Ngưỡng 1 tỷ đồng mỗi năm. Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng từ 500 triệu lên 1 tỷ, áp dụng từ 1/1/2026.
- Dưới ngưỡng: không nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải khai doanh thu thực tế với cơ quan thuế.
- Trên ngưỡng: theo một văn bản trả lời của cơ quan thuế, dịch vụ lưu trú chịu thuế GTGT 5% trên doanh thu và thuế TNCN 2% trên phần doanh thu vượt ngưỡng. Hộ xác định được chi phí có thể chọn nộp TNCN 15% trên thu nhập tính thuế thay vì tính trên doanh thu.
Bài giấy phép kinh doanh homestay 2026 có đủ nguồn và hạn khai. Luôn xác nhận lại với cơ quan thuế nơi bạn đăng ký.
Khấu hao và tiền vay: hai dòng hay bị bỏ quên
Khấu hao là chi phí của việc đồ đạc hao mòn. Bộ nội thất, chăn ga, máy lạnh trị giá 180 triệu dùng được 5 năm thì mỗi tháng tốn 3 triệu, dù bạn có ghi hay không. Bỏ dòng này đi, lợi nhuận trông đẹp hơn mỗi tháng, cho đến ngày phải thay đồ mà không có quỹ. Con số 5 năm là giả định bạn tự đặt để lập kế hoạch, không phải quy định thuế.
Nếu bạn sửa sang một căn nhà đi thuê, hãy chia chi phí sửa chữa cho số tháng còn lại của hợp đồng thuê, không phải cho tuổi thọ của công trình. Hết hợp đồng thì phần sửa chữa đó ở lại với chủ nhà.
Tiền vay có hai phần nằm ở hai chỗ khác nhau. Lãi vay là chi phí, nên đưa vào phép tính lợi nhuận. Tiền gốc trả hằng tháng không phải chi phí, nó làm giảm khoản nợ. Nhưng tiền gốc vẫn ra khỏi tài khoản, nên hãy theo dõi nó ở dòng tiền. Gộp hai phần làm một thì homestay trông tệ hơn thực tế trên sổ sách, hoặc dư dả hơn thực tế trong tài khoản.
Ví dụ: homestay 4 phòng ở Đà Lạt
Đây là ví dụ giả định. Bạn thuê nguyên căn nhà 12 triệu/tháng, bỏ ra 250 triệu vốn tự có để sửa sang và mua nội thất (không vay). Hợp đồng thuê còn 5 năm, nên cả phần sửa chữa lẫn nội thất được chia cho 60 tháng. Bạn bán 4 phòng với giá trung bình 600.000 đồng/đêm. Tháng 30 ngày có 120 đêm phòng để bán. Bạn bán được 72 đêm (công suất 60%) cho 36 lượt khách, mỗi lượt 2 đêm. Để đơn giản, giả định mọi đặt phòng chịu mức phí 15,5% như Airbnb công bố.
| Dòng | Cách tính | Tháng (đồng) |
| Doanh thu phòng | 72 đêm × 600.000 | 43.200.000 |
| Phí kênh | 43.200.000 × 15,5% | −6.696.000 |
| Giặt là | 36 lượt × 40.000 | −1.440.000 |
| Đồ dùng cho khách | 72 đêm × 25.000 | −1.800.000 |
| Thuế GTGT, TNCN | Doanh thu năm 518,4 triệu, dưới ngưỡng 1 tỷ | 0 |
| Số dư đảm phí | 33.264.000 | |
| Tiền thuê nhà | −12.000.000 | |
| Lương 1 nhân viên | −6.000.000 | |
| Điện, nước, internet, phần mềm | −4.500.000 | |
| Quỹ bảo trì | −1.500.000 | |
| Khấu hao | 250 triệu ÷ 60 tháng | −4.166.667 |
| Lợi nhuận ròng | 5.097.333 |
Thuế bằng 0 không có nghĩa là không phải làm gì. Bạn vẫn phải khai doanh thu, và nếu năm sau doanh thu vượt 1 tỷ thì dòng thuế sẽ xuất hiện.
Điểm hòa vốn, ROI và thời gian hoàn vốn
Step 1
Số dư đảm phí mỗi đêm
Giá đêm trừ mọi chi phí biến đổi tính trên một đêm. Ở đây: 600.000 − 93.000 phí kênh − 20.000 giặt là (40.000 ÷ 2 đêm) − 25.000 đồ dùng = 462.000 đồng.
Step 2
Số đêm và công suất hòa vốn
Chi phí cố định ÷ số dư đảm phí mỗi đêm. Ở đây: 28.166.667 ÷ 462.000 ≈ 61 đêm, tức công suất hòa vốn khoảng 51%. Mỗi đêm bán thêm trên mức đó mang về khoảng 462.000 đồng lợi nhuận.
Step 3
ROI
Lợi nhuận ròng cả năm ÷ vốn bỏ ra. Ở đây: 5.097.333 × 12 ≈ 61,2 triệu ÷ 250 triệu ≈ 24,5%/năm.
Step 4
Thời gian hoàn vốn
Vốn bỏ ra ÷ dòng tiền mỗi năm (lợi nhuận ròng cộng lại khấu hao, vì khấu hao không phải tiền chi ra). Ở đây: 250 triệu ÷ (9.264.000 × 12) ≈ 2,2 năm. Hãy chắc rằng hợp đồng thuê nhà còn dài hơn con số này.
Công suất tăng giảm 10 điểm thì sao
Giữ nguyên giá và mọi chi phí khác, chỉ cho công suất lên xuống 10 điểm.
| Công suất | Đêm bán | Doanh thu | Lợi nhuận ròng/tháng | ROI/năm | Hoàn vốn |
| 50% | 60 | 36,0 triệu | −0,45 triệu | −2,1% | khoảng 5,6 năm |
| 60% (gốc) | 72 | 43,2 triệu | 5,1 triệu | 24,5% | khoảng 2,2 năm |
| 70% | 84 | 50,4 triệu | 10,6 triệu | 51,1% | khoảng 1,4 năm |
Mười điểm công suất làm lợi nhuận mỗi tháng thay đổi khoảng 5,5 triệu theo mỗi chiều, vì chi phí cố định đứng yên. Ở mức 50%, homestay này lỗ trên sổ sách dù tài khoản vẫn có tiền vào hằng tháng. Đó là cái bẫy: tiền mặt còn, nhưng bạn đang tiêu dần quỹ thay nội thất. Ở mức 70%, nó là một việc kinh doanh tốt.
Trước khi thuê nhà, ký hợp đồng hay vay vốn, hãy tính trường hợp xấu trước. Nếu không chịu được kịch bản 50%, hãy đổi kế hoạch, đừng đổi giả định. Bài mùa thấp điểm homestay bàn cách lấp những tháng vắng, và bài mở homestay cần bao nhiêu vốn giúp bạn ước tính phần vốn đầu tư. Làm thêm một bảng tương tự cho giá đêm (tăng giảm 10%) và cho tỷ lệ phí kênh nếu bạn định dịch chuyển khách giữa các kênh.
Santara AI giúp gì cho những con số này
Santara AI không dự báo lợi nhuận, không tính ROI và không khai thuế thay bạn. Thứ nó cung cấp là phần thực tế của bảng tính, để bạn so kế hoạch với những gì đã xảy ra.
Màn hình Báo cáo cho mỗi căn một bảng kê theo tháng: doanh thu đặt phòng gộp, trừ phí kênh, trừ các chi phí bạn nhập, ra phần ròng của chủ nhà. Bạn tự thêm chi phí như điện nước, sửa chữa, lương, rồi tải bảng kê dưới dạng CSV để đưa vào bảng tính của mình. Doanh thu được tính theo ngày trả phòng, và tiền tệ không bao giờ bị quy đổi.
Santara AI thay cả PMS lẫn channel manager, nên mọi đặt phòng đi qua một lịch chung cho Airbnb, Booking.com, Agoda và các kênh khác trong 54 kênh. Doanh thu không bị rải ra nhiều extranet khác nhau.
Màn hình Báo cáo không làm gì
Không tính phí quản lý, khấu hao, lãi vay, thuế hay điểm hòa vốn. Chỉ có những chi phí bạn tự nhập, và không có dự báo cho các tháng tới.
Câu hỏi thường gặp
Cách tính lợi nhuận homestay mỗi tháng?
Lấy doanh thu phòng (ADR × số đêm bán), trừ phí kênh, giặt là, đồ dùng, thuế theo doanh thu, rồi trừ chi phí cố định gồm thuê nhà, lương, điện nước, quỹ bảo trì, khấu hao và lãi vay. Phần còn lại là lợi nhuận ròng.
Công suất phòng bao nhiêu thì homestay hòa vốn?
Tùy chi phí của bạn. Chia chi phí cố định hằng tháng cho số dư đảm phí mỗi đêm để ra số đêm hòa vốn, rồi chia cho tổng số đêm phòng có thể bán trong tháng.
Homestay doanh thu dưới 1 tỷ có phải nộp thuế không?
Từ 1/1/2026, hộ kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải khai doanh thu thực tế. Hãy xác nhận với cơ quan thuế nơi bạn đăng ký.
Có nên tính khấu hao vào lợi nhuận homestay không?
Nên. Nội thất, chăn ga, máy lạnh đều hao mòn. Chia giá mua cho số tháng dự kiến dùng cho bạn lợi nhuận thật và buộc bạn để dành tiền thay mới.
Đọc tiếp
3 tháng đầu miễn phí.
Tham gia miễn phí
