Homestay thu nhập bao nhiêu? Cách tự ước tính doanh thu
Cách ước tính homestay thu nhập bao nhiêu: ADR và công suất theo mùa từ các căn tương tự, trừ phí kênh, thử kịch bản xấu. Có ví dụ Đà Lạt, không bịa số trung bình.
Tai Pham
Homestay thu nhập bao nhiêu một tháng, một năm? Không ai đưa được một con số trung thực cho căn nhà của bạn. Doanh thu bằng số đêm bán được nhân giá trung bình của những đêm đó (ADR), trừ phí kênh, và cả hai đầu vào đều thay đổi theo mùa, diện tích, vị trí và đánh giá. Bạn có thể tự ước tính trong một buổi chiều: tìm ADR và công suất phòng của các căn tương tự theo từng mùa, nhân lại, trừ phí, rồi thử với kịch bản xấu.
Bài này hướng dẫn từng bước của cách tính đó, với công cụ miễn phí mà các nền tảng đưa ra, dữ liệu thị trường đã được công bố cho Việt Nam, và một ví dụ tính đầy đủ. Mọi con số trong ví dụ đều là giả định. Số liệu thật duy nhất trong bài là quy định của nền tảng và dữ liệu thị trường, có dẫn nguồn và kiểm tra tại thời điểm tháng 11/2026.
Làm sao ước tính homestay thu nhập bao nhiêu?
Dùng một công thức, và tính theo từng mùa chứ không gộp cả năm:
| Dòng | Công thức |
| Số đêm có thể bán | Số phòng (đơn vị) × số đêm trong mùa |
| Số đêm bán được | Số đêm có thể bán × công suất phòng |
| Doanh thu phòng (gộp) | Số đêm bán được × ADR |
| Doanh thu sau phí kênh | Doanh thu gộp − phí Airbnb, Booking.com, Agoda |
| Phần còn lại cho bạn | Doanh thu sau phí − chi phí và thuế (xem bảng tính lợi nhuận homestay) |
Nếu ADR, công suất phòng hay RevPAR còn lạ với bạn, bài công suất phòng, ADR, RevPAR là gì giải thích từng chỉ số. Phần còn lại của bài này tập trung vào việc khó nhất: chọn đầu vào cho trung thực.
Step 1
Xác định bạn bán cái gì
Ghi rõ số phòng ngủ, số khách tối đa, bán nguyên căn hay từng phòng, và có bao nhiêu phòng giống hệt nhau. Hai phòng giống nhau là hai đơn vị, số đêm có thể bán tăng gấp đôi.
Step 2
Chia năm thành các mùa
Ba hoặc bốn mùa hợp với nơi bạn ở: cao điểm, trung bình, thấp điểm. Tết, 30/4, 2/9 thường đáng tách thành một mùa ngắn riêng.
Step 3
Tìm ADR từng mùa từ các căn tương tự
Xem giá mà các căn giống bạn thực sự được đặt, không phải giá họ treo. Phần tiếp theo chỉ chỗ xem.
Step 4
Tìm công suất phòng từng mùa
Dựa vào lịch của các căn tương tự, ước tính của chính nền tảng, hoặc một nhà cung cấp dữ liệu có tên tuổi, và ghi lại bạn dùng nguồn nào.
Step 5
Nhân lại, rồi trừ phí
Số đêm bán × ADR cho từng mùa, cộng các mùa, sau đó trừ phí của từng kênh.
Step 6
Chạy kịch bản xấu
Giảm công suất 10 điểm và giảm ADR 10%. Nếu kịch bản xấu không chịu nổi, kế hoạch cũng không ổn.
Tìm ADR và công suất phòng ở đâu cho đúng?
Có ba nguồn dùng được, và nguồn nào cũng có độ lệch riêng mà bạn nên biết.
1. Ước tính thu nhập của chính Airbnb. Airbnb giải thích cách tính con số trên trang đăng nhà của mình trong bài How we estimate your earning potential. Airbnb xem dữ liệu đặt phòng 12 tháng qua của các tin đăng Airbnb tương tự, chọn theo thông tin bạn nhập. Ba chi tiết quan trọng khi lập kế hoạch:
- Nếu bạn nhập một khu vực thay vì địa chỉ, Airbnb lấy 50% tin đăng tương tự có thu nhập cao nhất trong khu vực đó. Tức là nửa tốt hơn của thị trường, không phải mức giữa.
- Thu nhập mỗi đêm là giá chủ nhà đặt trừ phí dịch vụ Airbnb thu của chủ nhà, nên con số đã trừ phí Airbnb.
- Airbnb nói rõ không trừ thuế và chi phí vận hành, và ước tính này không phải định giá bất động sản.
Hãy coi nó là mức trần, không phải dự báo.
2. Bản đồ tin đăng tương tự của Airbnb. Khi đã có tin đăng, công cụ so sánh tin đăng tương tự trong thẻ Định giá của lịch hiển thị giá trung bình của các căn tương tự gần bạn, cho khoảng ngày tối đa 31 ngày. Bạn có thể chuyển giữa căn đã được đặt và căn chưa được đặt. Airbnb cho biết độ tương tự dựa trên vị trí, diện tích, tiện nghi, điểm đánh giá và nhận xét. Hãy dùng giá của căn đã được đặt làm ADR: giá căn chưa đặt chỉ là giá chủ nhà mong muốn. Làm một lần cho mỗi mùa, vì 31 ngày là khoảng dài nhất.
Khi chưa có tin đăng, làm tương tự bằng tay: tìm trên Airbnb, Booking.com và Agoda như một vị khách cho đúng ngày bạn cần, ghi lại 8 đến 10 căn giống mình, rồi xem lịch của họ vài tuần tới kín đến đâu. Cách này thô, nhưng đó là thị trường của bạn chứ không phải số trung bình.
3. Dữ liệu thị trường từ nhà cung cấp có tên. Bài thống kê cho thuê ngắn hạn Đông Nam Á tổng hợp số liệu đã công bố. Số liệu cho thuê trong đó đến từ Airbtics, một công ty dữ liệu ước tính hiệu quả từ lịch của các tin đăng. Báo cáo năm 2025 của họ (công bố ngày 22/1/2026) cho Việt Nam:
| Thị trường (2025) | Công suất | ADR | Doanh thu TB năm mỗi tin đăng | Nguồn |
| Cả nước | 45,33% | 974.374 ₫ | 165.063.536 ₫ | Airbtics Việt Nam |
| Đà Nẵng | 64,0% | 1.013.800 ₫ | 239.256.800 ₫ | Airbtics Việt Nam |
| TP. Hồ Chí Minh | 53,0% | 1.140.525 ₫ | 224.176.525 ₫ | Airbtics Việt Nam |
| Hà Nội | 41,0% | 887.075 ₫ | 135.063.505 ₫ | Airbtics Việt Nam |
Airbtics cho biết các chỉ số được ước tính từ lịch đặt phòng trong quá khứ, hoạt động của tin đăng và mô hình tổng hợp riêng của họ, và không nói ADR của họ gồm những gì. Đây là số trung bình của mọi loại chỗ ở, từ studio đến biệt thự năm phòng, nên chỉ dùng để kiểm tra lại công suất của bạn, đừng lấy làm doanh thu của mình. Với Đà Lạt, Airbtics không công bố công suất hay ADR, chỉ cho biết năm 2025 nguồn cung tăng 36,9% còn doanh thu giảm 3,0%. Khi số căn mới tăng nhanh như vậy, công suất năm ngoái là một đầu vào lạc quan.
Ví dụ: một homestay nguyên căn ở Đà Lạt
Giả sử bạn định cho thuê nguyên căn một ngôi nhà hai phòng ngủ ở Đà Lạt trên Airbnb. Mọi mức giá và công suất dưới đây đều là giả định, cách chia mùa cũng là của chúng tôi; hãy thay bằng số của các căn tương tự quanh bạn.
| Mùa | Đêm có thể bán | Công suất | Đêm bán được | ADR | Doanh thu gộp |
| Cao điểm (Tết, hè) | 61 | 80% | 49 | 1.500.000 ₫ | 73.500.000 ₫ |
| Trung bình | 120 | 55% | 66 | 1.100.000 ₫ | 72.600.000 ₫ |
| Thấp điểm | 184 | 35% | 64 | 850.000 ₫ | 54.400.000 ₫ |
| Cả năm | 365 | 49,0% | 179 | 1.120.112 ₫ | 200.500.000 ₫ |
Có hai điều đáng để ý. ADR cả năm (1.120.112 ₫) không phải trung bình cộng của ba mức giá, vì mùa giá thấp lại bán được nhiều đêm hơn mùa cao điểm. Và công suất cả năm 49,0% chỉ nhỉnh hơn mức 45,33% cả nước của Airbtics một chút, phù hợp với một tin đăng mới chưa có đánh giá.
Giờ trừ phí kênh. Nếu mọi đặt phòng đều qua Airbnb theo cơ chế phí một phía, Airbnb cho biết đa số chủ nhà trả 15,5% (số còn lại thường 14% đến 16%). Tức là 200.500.000 ₫ × 15,5% = 31.077.500 ₫, còn lại 169.422.500 ₫ trước tiền giặt là, điện nước, nhân công và thuế. Booking.com và Agoda ghi mức phí trong hợp đồng riêng của bạn; bài so sánh phí Airbnb và Booking giải thích từng kênh, và công cụ tính phí OTA cho biết bạn giữ lại bao nhiêu mỗi đặt phòng.
Phí dọn dẹp khách trả được để riêng có chủ ý. Khoản đó để trả cho việc dọn phòng, nên hoặc đưa vào cả thu lẫn chi, hoặc bỏ ra cả hai.
Ước tính thay đổi bao nhiêu khi đầu vào lệch?
Đầu vào lệch một chút, kết quả lệch khá nhiều. Đây là cùng căn nhà khi công suất thấp hơn hoặc cao hơn 10 điểm (khoảng 37 đêm mỗi năm) và ADR thấp hơn hoặc cao hơn 10%. Doanh thu gộp cả năm, trước phí, đơn vị triệu đồng:
| ADR \ Công suất | 39% (142 đêm) | 49% (179 đêm) | 59% (216 đêm) |
| 1.008.101 ₫ (−10%) | 143,2 tr | 180,5 tr | 217,7 tr |
| 1.120.112 ₫ (gốc) | 159,1 tr | 200,5 tr | 241,9 tr |
| 1.232.123 ₫ (+10%) | 175,0 tr | 220,6 tr | 266,1 tr |
Góc thấp nhất (143,2 triệu) thấp hơn mức gốc khoảng 29%, góc cao nhất (266,1 triệu) cao hơn khoảng 33%. Biên độ này là bình thường với ước tính năm đầu. Hãy tính chi phí, tiền thuê nhà và khoản vay theo cột thấp, coi cột cao là phần thưởng thêm.
Vì sao thu nhập thật thường lệch ước tính?
- Những tháng đầu chậm hơn. Tin đăng mới chưa có đánh giá. Chúng tôi không tìm thấy con số chính thức nào về thời gian để bắt kịp, nên hãy đặt mùa đầu tiên vào cột thấp.
- Đêm bị chặn. Chủ nhà ở, sửa chữa, dùng riêng đều làm giảm số đêm có thể bán. Trang công suất và giá của Airbnb báo riêng số đêm bị chặn vì lý do này.
- Số đơn vị. Một tin đăng có hai phòng giống hệt nhau thì số đêm có thể bán gấp đôi. Đếm sai thì công suất có thể vượt 100%.
- Ranh giới mùa thay đổi. Ngày Tết mỗi năm một khác; xem định giá phòng Tết 2027.
- Giá là do bạn chọn. ADR bạn đạt được tùy vào cách định giá; bài cách định giá phòng Airbnb nói chi tiết, còn mùa thấp điểm homestay bàn về những tháng vắng khách.
Santara AI giúp gì khi bạn đã vận hành
Santara AI không ước tính thu nhập cho một căn bạn chưa vận hành, và không nhập dữ liệu thị trường. Việc của nó bắt đầu khi bạn mở cửa đón khách: đưa ra con số thật để so với ước tính.
Santara AI thay thế cả PMS lẫn channel manager. Mỗi phòng có một lịch cấp dữ liệu cho Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Expedia và các kênh khác trong 54 kênh, và đặt phòng, thay đổi, hủy từ mọi kênh đã kết nối đều về cùng lịch đó. Mỗi phòng có số đơn vị, nên số đêm có thể bán được đếm đúng như bạn đã đếm khi lập kế hoạch. Bộ quy tắc định giá thông minh do Santara AI tự xây dựng có thể đặt giá theo mùa, cuối tuần, ngày sát và đêm trống, và giá bạn sửa tay được bảo vệ, không bị quy tắc ghi đè.
Màn hình Báo cáo hiển thị một bảng kê mỗi tháng cho từng căn: doanh thu đặt phòng gộp, trừ phí kênh, trừ chi phí bạn nhập, ra phần thực nhận của chủ nhà. Doanh thu được ghi theo số tiền thực nhận và tính vào ngày trả phòng, tiền tệ không bị quy đổi, và bạn có thể tải về dạng CSV để đặt cạnh bảng ước tính.
Santara AI không làm những việc này
Không dự báo doanh thu, không có số liệu chuẩn của thị trường, không so sánh với căn khác, không tính thuế hay phí quản lý. Ước tính là của bạn; Santara AI cho thấy điều gì đã thực sự xảy ra.
Câu hỏi thường gặp
Homestay thu nhập bao nhiêu một tháng?
Tùy số đêm bán được và ADR trong tháng đó, nên không có một con số chung. Hãy tính theo mùa: số đêm có thể bán × công suất × ADR, trừ phí kênh. Tháng cao điểm và tháng thấp điểm ở cùng một căn có thể chênh nhau một nửa hoặc hơn.
Ước tính thu nhập của Airbnb có chính xác không?
Đó là mức trần, không phải dự báo. Airbnb dùng dữ liệu 12 tháng của các tin đăng tương tự, lấy nhóm 50% thu nhập cao nhất khi bạn nhập khu vực, trừ phí chủ nhà và không trừ thuế hay chi phí.
Homestay mới nên giả định công suất phòng bao nhiêu?
Thấp hơn số liệu thị trường và thấp hơn các căn tương tự, vì tin đăng mới chưa có đánh giá. Sau đó thử thêm mức thấp hơn 10 điểm. Airbtics ghi nhận công suất trung bình cả nước năm 2025 là 45,33%.
Nên tính doanh thu gộp hay doanh thu sau phí?
Tính doanh thu gộp trước (số đêm bán × ADR), rồi trừ phí từng kênh để ra số tiền về tay. Luôn ghi rõ đang dùng số nào, vì mỗi nền tảng báo cáo một kiểu.
Có cần đăng ký kinh doanh trước khi tính thu nhập không?
Nên kiểm tra trước, vì thuế và giấy phép ảnh hưởng đến phần bạn giữ lại. Bài bảng tính lợi nhuận và bài chi phí mở homestay có dẫn mức thuế chính thức và đường link đến hướng dẫn giấy phép.
Đọc tiếp
- Mở homestay cần bao nhiêu vốn
- Thuê công ty quản lý homestay hay tự vận hành
- Thuật ngữ cho thuê ngắn hạn
3 tháng đầu miễn phí.
Tham gia miễn phí
